SOURCE : Mise en jour BOI – BIC – champ – 20-10-10

En règle générale, il n’y a pas de difficulté, c’est-à-dire avec les cessions occasionnelles ou les cessions habituelles, qui comptabilisent les immeubles en stock, ou adoptent le régime de marchand de biens.

Le problème doit être examiné lorsque la SCI procède de façon habituelle à des cessions d’immeubles, sans pour autant opter pour la fiscalité et le régime dit des marchands de biens.

Pour l’Administration Fiscale, l’intention spéculative se présumait du seul caractère habituel des actes de cession d’immeubles. Tel n’était pas l’avis du Conseil d’Etat selon lequel l’intention spéculative ne se présumait pas du seul fait du caractère habituel des opérations d’achat et de revente[1].

L’Administration avait cependant traîné les pieds à mettre sa doctrine à jour de cette Jurisprudence. C’est désormais fait puisque désormais, le BOI à jour admet que la requalification, dans le régime du marché de biens, suppose la démonstration de deux conditions cumulatives :

– La démonstration du caractère habituel des opérations ;

– Et (nouveau) l’intention spéculative.

Reste à déterminer ce qui, selon l’Administration, est un indicateur d’intention spéculative, ce qui amènera, évidemment, le contribuable, familier de la cession d’immeuble au travers d’un même véhicule (société) à bien vérifier que son comportement n’est pas révélateur d’une intention spéculative.

Eric DELFLY

Associé

Vivaldi-Avocats

[1] Voir notamment Cass. CE – 02 juin 2006 n° 26266507