La garantie du locataire cédant éteinte par la transaction conclue avec le cessionnaire
Bien que la transaction ne produise d’effets qu’entre les seules parties qui l’ont conclue, elle constitue, pour un tiers, un fait juridique. Dès lors, un codébiteur solidaire, même non-signataire, peut se prévaloir des engagements pris dans la transaction entre le créancier commun et un autre coobligé, dès lors que celle-ci confère à ce dernier un avantage dont il peut également profiter. Civ. 3ème, 6 nov. 2025, FS-B, n° 24-10.745 I - Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation juge que, malgré le principe de l’effet relatif des contrats, une transaction conclue entre le bailleur et le locataire cessionnaire — par…
Clause résolutoire à quinze jours : réputée non écrite et impact de la loi Pinel sur les baux en cours
La clause résolutoire d’un bail commercial prévoyant un délai de mise en demeure inférieur à un mois doit être entièrement réputée non écrite, en application de l’article L. 145-15 du code de commerce tel que modifié par la loi du 18 juin 2014. Cette loi s’applique aux baux en cours lors de son entrée en vigueur, dès lors que l’action visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire a été engagée après cette date et que les effets du commandement ne sont pas définitivement consommés (2 espèces). Civ. 3e, 6 nov. 2025, FS-B, n° 23-21.334 I - Selon l’article L.…
Baux 9 ans : le déplafonnement sans amortisseur
L’étalement des hausses de loyer n’est permis qu’en cas de déplafonnement fondé sur une modification notable de l’un des quatre premiers critères de la valeur locative, ou lorsque le bail a une durée contractuelle excédant neuf ans. En revanche, il ne s’applique pas aux baux initialement conclus pour neuf ans qui ont simplement été prolongés tacitement au-delà de douze ans. Civ. 3ème, 16 oct. 2025, FS-B, n° 23-23.834 I - La loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, a introduit à l’article L. 145-34 du code de…
Les travaux portant sur des parties communes générales et spéciales : l’autorisation doit être donnée par l’ensemble des copropriétaires
Lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n'ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement. Il en résulte que, lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 février 2025, 23-18.586 I – En l’espèce, un copropriétaire a demandé à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de percer la dalle de béton de la terrasse…
L’assureur DOMMAGES-OUVRAGE ne peut plus contestée la mise en jeu de sa garantie après acceptation
Il résulte des articles L. 242-1, alinéas 3 et 4, et A. 243-1 du code des assurances que l'assureur, qui a accepté, dans le délai de soixante jours, la mise en jeu de la garantie, ne peut plus contester celle-ci en raison du caractère non décennal des désordres et qu'il est tenu, le cas échéant, de verser à l'assuré le complément d'indemnisation nécessaire pour financer les travaux propres à remédier aux dommages déclarés. Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 avril 2025 n° 23-16.055 I – Des maîtres d’ouvrage ont confié à un entrepreneur les travaux de construction d’une villa…
Recouvrement des charges de copropriété : action limitée aux provisions exigibles et aux arriérés d’exercices approuvés
Si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l'assemblée générale, il ne l'est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d'exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés. Cour de cassation, 20 novembre 2025, n° 23-23.315 I – Un syndicat des copropriétaires a…
Article 145 Code de procédure civile : le juge des référés peut substituer la mesure d’instruction la plus appropriée à celle sollicitée
Il résulte des articles 145 et suivants et 232 et suivants du code de procédure civile que ne modifie pas l'objet du litige le juge des référés qui, saisi sur le fondement du premier de ces textes, d'une demande de désignation d'un technicien en vue d'une mission de consultation, commet un technicien avec une mission d'expertise au motif, souverainement apprécié, que, l'issue du litige requérant des investigations complexes, la mesure de consultation sollicitée ne serait pas suffisante. Cour de cassation, 27 novembre 2025, n° 23-20.727 I – En l’espèce, les maîtres de l’ouvrage ont confié au maître d’œuvre, assuré successivement…
Annulation de résolutions d’assemblée générale en cause d’appel : conditions de recevabilité
La demande en annulation de plusieurs résolutions d'une assemblée générale des copropriétaires, si elle tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l'assemblée générale en son ensemble, n'est recevable devant la cour d'appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond Cour de cassation 16 octobre 2025 n° 24-10.606 I - La propriétaire de divers lots au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2013.Par jugement…
Demande d’autorisation préalable dans le cadre des locations de courte durée : précision sur la preuve de l’usage d’habitation d’un bien
L'affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d'habitation s'entend de l'affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l'irrespect éventuel de normes de décence et d'habitabilité alors en vigueur. Cour de cassation, 16 octobre 2025 n° 24-13.058 I - Une commune a assigné le propriétaire d’un appartement et son locataire devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de les voir condamner chacun au paiement d'une amende civile, pour l'avoir loué de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n'y élisant pas…
Congé du locataire de plus de 65 ans : le plafond de ressources se calcule sur les revenus fonciers bruts
Les revenus fonciers du locataire âgé de plus de soixante-cinq ans à prendre en compte pour déterminer si le montant de ses ressources excède le plafond en deçà duquel le bailleur qui lui délivre congé est tenu, en application de l'article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, sont les revenus fonciers bruts. Cour de cassation, 2 octobre 2025 n° 24-12.308 I - Les propriétaires d’un logement donné à bail ont délivré à leur locataire un congé pour reprise, puis l’ont assignée en…
Copropriété : recevabilité de l’action individuelle du copropriétaire même en l’absence de notification du syndic
Si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n'est pas requise à peine d'irrecevabilité de la demande. Cour de cassation, 16 octobre 2025 n° 23-19.843 I – Les propriétaires d’appartements dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ont assigné d’autres copropriétaires du même immeuble, en indemnisation du trouble de jouissance causé par la mise à disposition de leur appartement à une clientèle de passage dans le…
Déplafonnement du loyer : évaluation générale de l’impact d’une modification significative des facteurs locaux de commercialité
Peut constituer un motif de déplafonnement du loyer toute modification des facteurs locaux de commercialité qui soit favorable à l’activité exercée par le locataire. Il importe peu que cette évolution ait une incidence réelle et effective sur le chiffre d’affaires ou sur le commerce exploité dans les locaux : l’appréciation se fait in abstracto, en fonction de l’avantage potentiel que la modification représente pour l’activité commerciale concernée. Civ. 3ème, 18 sept. 2025, n° 24-13.288 I - Pour écarter la règle du plafonnement des loyers, l’article L. 145-34 du code de commerce exige la preuve d’une modification notable des éléments énumérés…