Source : CE, 28 décembre 2012, n°346811.

Pour déterminer la taxe foncière due par un contribuable, en l’espèce une société, l’Administration fiscale doit déterminer la valeur locative du bien assujetti à la taxe foncière.

Plusieurs méthodes peuvent être utilisées par l’Administration Fiscale.

En l’espèce, l’Administration fiscale utilise la méthode de comparaison pour déterminer la valeur locative.

Dans son arrêt, le Conseil d’Etat rappelle les textes applicables à cette méthode.

Lorsque la méthode de comparaison est utilisée, les termes de comparaison sont choisis dans la Commune où se situe le bien concerné.

Ils peuvent être cependant choisis hors de la Commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel.

Une fois que le local de référence est déterminé par l’Administration Fiscale, la valeur locative du bien est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance (superficie réelle, nombre d’éléments …), les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante.

Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le local type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties ou non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance.

Ainsi que le rappelle l’article 324 Z de l’annexe III du Code Général des Impôts, l’évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d’autres biens de même nature pris comme types.

En l’espèce, le local à évaluer était un local à usage de banque situé rue Georges V à PARIS. L’Administration Fiscale a déterminé un local type pour arrêter la valeur locative de l’immeuble.

Dans la détermination de la valeur locative, l’Administration Fiscale n’a pas pris en compte la valeur locative du local de référence, mais a retenu « la valeur encadrante supérieure » qui était mentionnée dans le procès-verbal de désignation du local de référence et qui était supérieure de 20 % à la valeur locative « normale ».

Le Conseil d’Etat a rejeté cette méthode dans la mesure où, si l’Administration Fiscale fait application de la méthode par comparaison et retient pour ce faire un local type, il lui appartient, par application du coefficient prévu à l’article 324 AA de l’annexe III du Code Général des Impôts, d’ajuster la valeur locative afin de tenir compte des différences entre le terme de comparaison et l’immeuble à évaluer.

Le Conseil d’Etat a ainsi estimé qu’en faisant application d’une valeur encadrante supérieure, l’Administration n’a pas ajusté au mieux la valeur locative.

Le Conseil d’Etat estime que l’Administration Fiscale n’avait pas justifié l’utilisation d’une valeur locative supérieure à celle qui était prévue pour le local type choisi.

Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat indique clairement que l’Administration Fiscale n’a pas la liberté d’établir une valeur locative comme bon lui semble, mais doit suivre des règles strictes.

Ce rappel est à saluer dans la mesure où l’établissement de la taxe foncière, comme celle de la taxe d’habitation, est le plus souvent obscur.    

Caroline DEVE

Vivaldi-Avocats