Source : décret n°2018-391 du 25/05/2018
Aux termes de l’article 965 du CGI, « L’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année :
1° De l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes mentionnées à l’article 964 ainsi qu’à leurs enfants mineurs, lorsqu’elles ont l’administration légale des biens de ceux-ci ;
2° Des parts ou actions des sociétés et organismes établis en France ou hors de France appartenant aux personnes mentionnées au 1° du présent article, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme ».
Pour déterminer la valeur représentative des biens ou droits immobiliers des titres détenus par un contribuable, il est nécessaire d’appliquer à la valeur des titres détenus un ratio déterminé comme suit :
Valeur vénale réelle de l’immobilier imposable détenu directement ou indirectement par la société
Valeur vénale réelle de l’ensemble de l’actif de la société
En cas de chaine de participations, il convient donc de rechercher le ratio immobilier applicable à chaque niveau de la chaine (sociétés, filiales, sous filiales) en commençant par le niveau le plus bas.
Pour être en mesure de remplir sa déclaration, un contribuable doit donc :
Savoir si la société ou l’organisme dont il détient des titres possèdent directement ou indirectement des biens immobiliers ;
Savoir si ces biens immobiliers sont utilisés dans le cadre de l’activité opérationnelle de la société ou de l’organisme dont il détient les titres (si oui, ils n’entrent pas dans le champ d’application de l’IFI) ;
Connaître la valeur des ces biens immobiliers ;
Connaître la valeur de la société tous biens (mobiliers ou immobiliers) confondus ;
Connaître l’ensemble de ces informations pour chacune des sociétés ou organismes en cas de détention de titres dans une chaîne de participations.
Il est évident qu’un contribuable pourra difficilement avoir à sa disposition ces informations surtout s’il détient une participation minoritaire (mais supérieure à 10%, les participations sous ce seuil étant, pour des raisons de simplicité, exonérées d’IFI) ou pouvoir les exploiter correctement.
Le décret, publié le 25 mai dernier, met donc à la charge des sociétés et organismes de communiquer à leurs associés ou membres les informations leur permettant de remplir leurs déclarations IFI c’est-à-dire la valeur des titres représentative de biens ou droits immobiliers imposables.
Cette information doit être, selon les termes du décret, communiqué au contribuable « dans des délais compatibles avec la déclaration par le redevable des informations requises sur les annexes mentionnées à l’article 982 du CGI ».
Une communication en temps utile pourrait toutefois s’avérer délicate dans cas de chaine de participations puisque pour déterminer la valeur des titres détenus par un redevable dans une société « en bout de chaine », il faudra préalablement déterminer la valeur des titres de toutes les autres sociétés de la chaine de participation.
Le décret fait surtout peser sur le contribuable l’initiative de la demande pour obtenir l’information nécessaire. Les sociétés et organismes ne doivent pas communiquer spontanément les informations nécessaires permettant de remplir la déclaration IFI.
L’administration fiscale pourrait donc potentiellement, en cas de contrôle de valeur, reprocher au contribuable de ne pas avoir fait le nécessaire auprès de la société ou organisme dont il détient les titres pour obtenir les valeurs à déclarer.
Caroline DEVE
Vivaldi-Avocats
