Bail commercial, renouvellement / résiliation à la requête du preneur : des dangers de la lettre recommandé avec demande d’avis de réception
Lettre recommandée avec demande d’avis de réception et acte d’huissier : même service ? Cette assertion au demeurant d’un ancien ministre de l’économie a de quoi surprendre. S’il est évident que les deux modalités de remise d’un acte n’ont pas le même coût, en revanche leurs conséquences juridiques – et contentieuses – qui en découlent sont incomparables. Illustration avec la décision publiée de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 21 septembre 2022.
Bail commercial, obligation d’information du bailleur, état des risques et pollutions
L’étau se resserre autour des bailleurs commerciaux ! Progressivement renforcée par la Loi Grenelle 2 de 2010, l’obligation d’information « environnementale » du bailleur commercial vient à nouveau de faire l’objet d’un « tour de vis », avec la promulgation au Journal officiel le 5 octobre dernier, du décret du 1er octobre 2022 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques.
Bail commercial, forme authentique de l’acte de cession, et inopposabilité au bailleur en cas de recours à une autre forme sans accord clair et exprès du bailleur.
« A fond la forme ! ». Telle aurait pu être la conclusion de l’arrêt du 7 septembre 2022 - avec un clin d’œil non dissimulé à une célèbre enseigne nationale de sport -. La Cour de cassation juge en effet que faute de renonciation claire et expresse du bailleur à se prévaloir de la clause du bail imposant la forme authentique d’un acte de cession, toute cession effectuée sous une autre forme lui est inopposable.
Bail commercial, accession au profit du bailleur des travaux réalisés par le preneur en cours de bail, clause d’accession et déplafonnement
Le sempiternel débat sur la qualification des travaux effectués par le preneur en cours de bail et ayant fait accession au bailleur, vient de trouver une nouvelle illustration jurisprudentielle avec l’arrêt de la troisième chambre civile du 7 septembre 2022. Si débat il y a, c’est que la qualification de ces travaux est susceptible d’impacter le loyer de renouvellement : dans quelle mesure et à quelles conditions ? Tour d’horizon.
La clause du bail commercial mettant expressément à la charge du preneur les travaux de mise en conformité des locaux, décharge le bailleur du coût desdits travaux
La clause d’un bail commercial transférant au preneur, la charge d’effectuer tous travaux de mise en conformité des locaux nécessités par les besoins de son activité, décharge expressément le bailleur du coût desdits travaux….. à condition que la clause dérogatoire soit suffisamment claire et précise : illustration jurisprudentielle avec l’arrêt de la troisième chambre civile du 29 juin 2022. SOURCE : Cass. civ 3ème, 29 juin 2022, n°21-14482, Inédit I – Faits de l’espèce et solution de la Haute juridiction A la base de ce contentieux, une cession en cours de bail d’un fonds de commerce à usage de « café, bar, brasserie,…
Bail commercial, plafonnement de la révision du loyer par la mise en place d’un « bouclier loyers »
Désireux de limiter l’impact de l’inflation sur le budget des ménages, l’exécutif a légiféré sur la base d’un projet de loi qui a conduit à la promulgation de la Loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat comporte certaines mesures destinées à freiner les hausses brutales de loyers commerciaux et à protéger les commerçants. Dans l’air du temps avec le « bouclier énergétique », ou encore le « bouclier tarifaire gaz », certains se plaisent à évoquer un véritable « bouclier loyers ».
Bail commercial, demande de renouvellement du preneur, fixation judiciaire du loyer de renouvellement et date d’effet du bail renouvelé
La Cour d’appel de Montpellier juge au visa des articles L145-11 et R145-21 du Code de commerce, que l’indication par le preneur du prix du loyer du bail renouvelé au cours de la procédure judiciaire en fixation du loyer de renouvellement, ne modifie pas la date de prise d’effet du bail commercial.
Bail commercial, convention d’occupation précaire, action en paiement des loyers et prescription
La troisième chambre civile juge dans un arrêt inédit du 6 juillet 2022, que la prescription quinquennale est applicable au recouvrement de toutes sommes échues et exigibles, qu’il s’agisse de loyers ou d’indemnités d’occupation, le point de départ du délai de prescription étant fixé à la date des avis de mise en recouvrement.
Bail commercial, trouble de jouissance paisible du locataire, incendie imputable à un autre locataire et réparation du préjudice subi
Le bailleur est tenu, au visa du 3° de l’article 1719 du Code civil de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Cette obligation essentielle vise non seulement les propres agissements du bailleur, mais également tous les troubles émanant d’une personne dont le bailleur devrait répondre, comme un colocataire dans l’hypothèse où un même immeuble appartenant à un même propriétaire serait pris à bail par différents locataires. Dernière illustration jurisprudentielle en date, l’arrêt du 6 juillet 2022.
Bail commercial, impossibilité d’exercice du droit de repentir du bailleur en cas de départ irréversible du locataire : cas du projet de construction immobilière
La Cour de cassation juge dans un arrêt inédit en date du 6 juillet 2022, que la mise en place de démarches, par un tiers même distinct du preneur évincé pour permettre son relogement, suffisent à caractériser un processus irréversible de départ rendant nul le droit de repentir du bailleur, pourvu qu’elles soient menées dans l’intérêt du preneur.
Bail commercial, impossibilité pour le juge commissaire d’accorder des délais de paiement au locataire en procédure collective
Le locataire d’un bail commercial en procédure collective ne peut obtenir de délais de paiement de la part du juge commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail.
Bail commercial: obligation de délivrance du bailleur, défaut de permis de construire, règles d’urbanisme
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur revêt deux composantes : la mise à disposition du local et une mise en état conforme de la chose louée. Cette obligation de délivrance est de l’essence même du bail, de sorte que tout manquement du bailleur dans l’exécution de cette obligation est susceptible d’engager sa responsabilité.