Bail commercial, forme authentique de l’acte de cession, et inopposabilité au bailleur en cas de recours à une autre forme sans accord clair et exprès du bailleur.

Alexandre BOULICAUT
Alexandre BOULICAUT  - Juriste

« A fond la forme ! ». Telle aurait pu être la conclusion de l’arrêt du 7 septembre 2022 – avec un clin d’œil non dissimulé à une célèbre enseigne nationale de sport -. La Cour de cassation juge en effet que faute de renonciation claire et expresse du bailleur à se prévaloir de la clause du bail imposant la forme authentique d’un acte de cession, toute cession effectuée sous une autre forme lui est inopposable.

SOURCE : Cass. civ 3ème, 7 septembre 2022, n°21-17750, Inédit

A la base de ce contentieux, une clause d’un bail stipulant littéralement repris que : « Toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une grosse sera délivrée sans frais ».

Au cours du bail, les locataires ont cédé leur fonds de commerce à une société cessionnaire par acte sous signature privée contresigné par l’avocat de chacune des parties.

Le bailleur, estimant que les stipulations du bail avaient été violées, a fait délivrer aux locataires-cédants un congé avec refus de renouvellement puis les a assigné en inopposabilité de l’acte de cession

En cause d’appel, la Cour d’appel a déclaré l’acte de cession opposable au bailleur, et en conséquence a déclaré de nul effet le congé délivré le 20 mai 2016 aux cédants, aux motifs que le bailleur qui avait préalablement à la cession, indiqué aux locataires et à leur Conseil que « les modalités du bail initial devaient être rappelées aux parties à l’acte de cession et être respectées en leur intégralité », avait manifesté son accord pour la forme sous seing privé contresigné par avocat.

Pour la Cour, le bailleur entendait demander au Conseil des locataires de leur rappeler « les modalités du bail initial », qui ne pouvaient toujours selon la Cour concerner « la forme retenue pour la cession, mais bien les modalités d’exécution du bail ».

Autrement dit, le bailleur a par cette lettre, renoncé à la forme authentique prévue dans le contrat de bail pour tout acte de cession.

Le bailleur se pourvoit en cassation.

La Cour de cassation censure l’arrêt rendu, après avoir relevé à bon droit que la lettre litigieuse ne pouvait constituer un acte positif et non équivoque par lequel le bailleur aurait accepté de renoncer à la forme authentique de l’acte de cession. Pour la Haute juridiction, le courrier ne saurait valoir renonciation claire et expresse du bailleur à se prévaloir de la clause du bail imposant la forme authentique. L’acte de cession est donc inopposable au bailleur.

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