Bail commercial, renouvellement / résiliation à la requête du preneur : des dangers de la lettre recommandé avec demande d’avis de réception

Alexandre BOULICAUT
Alexandre BOULICAUT  - Juriste

Lettre recommandée avec demande d’avis de réception et acte d’huissier : même service ?Cette assertion au demeurant d’un ancien ministre de l’économie a de quoi surprendre. S’il est évident que les deux modalités de remise d’un acte n’ont pas le même coût, en revanche leurs conséquences juridiques – et contentieuses – qui en découlent sont incomparables. Illustration avec la décision publiée de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 21 septembre 2022.

SOURCE : Cass. civ 3ème, 21 septembre 2022, n°21-17691, FS – B

« Certains Français paient le prix des actes d’un huissier 10 à 20 fois plus cher qu’une lettre recommandée qui rendrait le même service »[1].

Le même service ? Vraiment ? En sonnant la charge contre les professions juridiques règlementées en 2014, le ministre de l’économie de l’époque Arnaud Montebourg avait suscité une vague d’indignation parmi les professionnels du droit, au premier rang duquel les huissiers de justice, aujourd’hui commissaires de justice.

Il est indéniable qu’admettre ce point de vue serait réducteur – en plus d’être erroné – et nierait le fossé qui sépare la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et la signification par acte d’huissier : la sécurité du justiciable.

S’il fallait encore en convaincre les lecteurs de CHRONOS, l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 septembre dernier, publié, en est une parfaite illustration.

I – Les faits et la solution de la Cour de cassation

Dans les faits, un locataire d’un appartement donne congé à son bailleur par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, lettre retournée à son expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Le locataire, s’estimant libéré de toute obligation contractuelle avec son cocontractant n’a pas réglé le loyer mensuel suivant la date d’effet supposé du congé.

Le bailleur après avoir été débouté par la juridiction d’appel au titre du paiement des arriérés de loyers et charges, aux motifs que le congé avait été régulièrement donné pour la date mentionné dans le congé, obtient gain de cause devant la Haute juridiction qui juge dans ses titrages et résumés littéralement repris que :

« N’est pas régulièrement donné le congé d’un bail d’habitation délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception revenue à son expéditeur avec la mention – pli avisé et non réclamé – »

Une décision contraire était-elle envisageable ? La réponse est négative

II – Les sources textuelles

Le Code de procédure civile pose à son article 669 alinéa 3, le principe selon lequel :

« La date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire ».

En matière de baux d’habitation, l’article 15, I de la Loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui, que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice ou de la remise en main propre.

Partant, le raisonnement de la Cour de cassation est imparable : si la lettre revient à son expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé », c’est que cette dernière n’a pas été remise à son destinataire, soit en raison de son absence le jour du passage du postier, soit en raison de son refus de signer l’avis de réception.

Dans ces conditions, il n’y a point de notification et le délai du préavis ne peut commencer à courir. Le congé est réputé ne pas avoir été régulièrement donné, et le bail se poursuit …

III – Une solution transposable en droit des baux commerciaux

Bien que la présente décision ait trait aux baux d’habitation, celle-ci est parfaitement transposable aux baux commerciaux. Nous ne saurons que vivement recommander aux locataires commerciaux assidus de notre newsletter Vivaldi-Chronos de recourir à un huissier de justice pour toute demande de renouvellement ou demande de résiliation (Même si le Code de commerce offre la possibilité de recourir à la notification par lettre recommandé avec demande d’avis de réception, une signification par acte d’huissier reste toujours envisageable[2]).

A titre d’illustration :

1/ Un bail de neuf années, à échéance contractuelle le 15 janvier 2018. Le bail se poursuit par tacite prolongation et le locataire notifie par lettre recommandé avec de demande d’avis de réception une demande de renouvellement expédiée le 23 décembre 2020, renouvellement à effet au 1er janvier 2021. 

La lettre revient à son expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Le locataire par précaution renouvelle sa demande par une seconde lettre recommandée, sans retour du bailleur qui finit par indiquer ne jamais avoir été destinataire d’une telle demande. Le bail se prolonge par l’effet de la tacite prolongation au-delà du 15 janvier 2021. Conséquence : déplafonnement automatique !

2/ Un bail à effet au 1 er janvier 2018 pour une durée de neuf années. Le locataire souhaite exercer son droit de résiliation triennale et donne congé plus de six mois avant l’expiration de la première échéance triennale, soit le 1er janvier 2021, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Postérieurement au 1er juillet 2021, la lettre revient avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Conséquence : le locataire qui était tenu de donner congé au moins six mois avant l’expiration de l’échéance triennale, soit avant le 1er janvier 2021, ne pourra résilier son bail qu’à l’issue de la seconde échéance triennale… (en cas de non-respect du délai de six mois, le congé ne prend effet qu’à la période triennale suivante et le locataire reste redevable des loyers et charges jusqu’à la fin de la prochaine échéance triennale).

IV – Conclusion

Il est indéniable que la signification offre des garanties bien supérieures à la notification : la date certaine de l’acte d’huissier, la fiabilité, la sécurité fournie par l’huissier de Justice sont un gage de sécurité juridique du justiciable.

Entre supporter des frais de signification ou des frais d’avocats, faites votre choix !


[1] Déclaration de Monsieur Arnaud Montebourg, ministre de l’économie, du redressement productif et du numérique, sur les orientations stratégiques de son ministère pour le redressement économique du pays, Paris le 10 juillet 2014

[2] Voir article 651 du Code de procédure civile

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