Servitude de passage : le locataire peut agir en référé
Même si le locataire n’a pas qualité pour agir afin de reconnaître une servitude de passage au profit du fonds qu’il loue, il peut, en cas d’atteinte au droit de passage constituant un trouble manifestement illicite, agir en référé pour réclamer le rétablissement de ce passage. Cour de cassation, 3e civ., 25 janvier 2025, n° 23-19.970 Les faits Des locataires d’une maison voisine d’une propriété appartenant à une SCI ont assigné cette dernière en référé.Ils dénonçaient l’obstruction d’un chemin traversant la propriété de la SCI, qu’ils empruntent pour accéder à leur logement en véhicule.Ils demandaient le retrait d’une chaîne et d’un écriteau « propriété privée, défense d’entrer » bloquant l’accès.La SCI a invoqué le défaut de qualité à agir des locataires. La décision de la Cour d'appel La cour d’appel a rejeté la fin de non-recevoir. Elle a considéré que l’action des locataires ne visait pas à faire reconnaître l’existence de la servitude ni à en fixer l’assiette. En réalité, elle visait à faire cesser le trouble causé par l’obstruction du chemin carrossable desservant leur domicile. La cour a ordonné…
Vente annulée et indemnité d’occupation
la mauvaise foi d’un vendeur n’empêche pas le droit à l’indemnité d’occupation après l’annulation d’une vente immobilière
Urbanisme : visites et contrôle des travaux par les autorités
L’article L461-1 du code de l’urbanisme permet aux autorités compétentes de contrôler les travaux sur un terrain privé jusqu’à six ans après leur achèvement. La Cour de cassation confirme que ces visites respectent le droit au domicile et à la vie privée de l’occupant.
Travaux et Servitude : quel délai pour agir ?
La Cour de cassation confirme que le propriétaire du fonds dominant peut agir contre le propriétaire du fonds servant pour que ce dernier prenne en charge les travaux nécessaires à l’exercice d’une servitude. Cette action est une action personnelle, soumise à la prescription de cinq ans.
Bail rural : conditions d’insertion d’une clause de reprise sexennale
La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 12 février 2026 (Pourvoi n°24-22.148), les conditions d’insertion d’une clause de reprise sexennale dans un bail rural.
Responsabilité du notaire : obligation de vérifier la situation de l’acquéreur (Cass. 1re civ., 21 janv. 2026)
La Cour de cassation a, dans un arrêt en date du 21 janvier 2026, rappelé que les notaires, lors d'une vente immobilière, ont une obligation de vérifier les déclarations de l'acheteur sur sa capacité de souscrire un emprunt et d'acquérir un bien immobilier, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives.
Vente immobilière : obligation de mise à jour de l’état des risques après approbation d’un plan de prévention des risques (PPR) sous peine d’annulation
Si, après la promesse de vente mentionnant un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, ce plan est approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l'état des risques résultant du plan approuvé , à défaut de quoi l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou une réduction du prix.
Bail rural consenti par un indivisaire : opposabilité au coïndivisaire s’il en avait connaissance à la donation
Lorsqu'un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire, en application de l 'article 1743, alinéa 1er, du code civil, si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l'existence de ce bail. Cour de cassation, 29 janvier 2026, n° 24-20.852 I – Une personne a recueilli, dans la succession de sa mère, des droits indivis sur plusieurs parcelles agricoles et est devenue seule propriétaire de ces parcelles à la suite d’une donation de droits indivis effectuée par un oncle. Estimant que ces parcelles étaient exploitées sans droit ni titre par un exploitant et un groupement agricole d’exploitation en commun, elle a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux afin d’obtenir leur expulsion. II – La cour d’appel a ordonné l’expulsion de l’exploitant et du GAEC des parcelles, en jugeant que les baux ruraux consentis par un indivisaire étaient inopposables à la nouvelle propriétaire, au motif que ces baux avaient…
Cessation de garantie d’un agent immobilier : le délai de trois mois ne court qu’à compter de la notification individuelle du garant aux créanciers inscrits dans les registres
Il résulte de l'article 45 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le garant doit notifier individuellement la cessation de la garantie accordée à l'agent immobilier aux créanciers dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire ou le registre des mandats prévus aux articles 51 et 65 du décret, ceux-ci disposant alors d'un délai de trois mois pour produire leur créance. A défaut d'une telle notification, à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d'un avis de cessation de la garantie dans un quotidien, et l'article 45 du décret ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer les registres, le délai de trois mois pour produire sa créance n'est pas opposable au créancier. Cour de cassation, 22 janvier 2026, n° 23-21.673 I – Une société et un particulier, propriétaires de divers biens immobiliers donnés à bail, ont confié leur gestion locative à un agent immobilier, couvert par une garantie financière. Le garant a dénoncé sa garantie financière et a publié un avis de cessation de garantie dans un…
Procédure accélérée au fond (art. 19-2) : la demande reconventionnelle en dehors du champ d’application de la procédure est irrecevable
Lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d'une demande reconventionnelle qui n'entre pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond. Cour de cassation, 15 janvier 2026, n° 24-10.778 I – Un syndicat de copropriétaires a assigné plusieurs personnes, dont deux en tant que nus-propriétaires et une en tant qu’usufruitière, en paiement de charges, sur le fondement de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Deux des personnes assignées ont formé des demandes reconventionnelles, en sollicitant notamment la condamnation du syndicat à payer à l’usufruitière des sommes correspondant à des charges, frais et honoraires, et ont demandé la compensation entre ces sommes et celles réclamées par le syndicat. II – La cour d’appel a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formées par les appelants et les a condamnés à payer au…
Retenue du dépôt de garantie : l’indemnité d’occupation peut être imputée lorsque le locataire se maintient dans les lieux après la fin du bail
Le bailleur d'un local d'habitation peut retenir, sur le dépôt de garantie versé par le locataire, le montant de l'indemnité d'occupation due par celui-ci lorsqu'il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail. Cour de cassation, 29 janvier 2026, Pourvoi n° 24-20.758 I – Une SCI a donné en location un appartement, dont elle est propriétaire, à un particulier. Le bail a pris fin par l'effet d'un congé pour vendre délivré par la bailleresse à la locataire. La locataire a assigné la bailleresse en restitution du dépôt de garantie majoré de pénalités de retard et indemnisation de divers préjudices. La bailleresse a formé une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation et assigné le gestionnaire du bien loué, en garantie de toutes condamnations prononcées contre elle. II – La cour d’appel a rejeté toutes les demandes de la locataire et l’a condamnée à verser à la bailleresse une somme au titre de l’indemnité d’occupation. Elle a considéré que la locataire s’était maintenue dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé pour vendre et a donc déduit…
Responsabilité décennale : l’entrepreneur ne peut imposer la réparation en nature même si celle-ci est proportionnée et adaptée au dommage
Dans le cadre de la garantie décennale, la question des modalités de réparation des désordres de nature décennale a fait l'objet de nombreuses décisions jurisprudentielles. Un principe important en ressort : l'entrepreneur responsable de désordres de construction ne peut imposer au maître de l'ouvrage la réparation en nature du dommage si ce dernier s'y oppose. Ce principe a récemment été confirmé par la Cour de cassation, qui a précisé que le maître de l'ouvrage reste libre de choisir la forme de l'indemnisation, même lorsque la réparation en nature serait possible. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 janvier 2025, 23-17.265 I – En l’espèce, une société a confié l’installation d’une centrale photovoltaïque en toiture de bâtiment agricole à une autre société. Le maître d’ouvrage s’est plaint de désordres, et après expertise, a assigné la société en charge des travaux. La Cour d’appel a alors condamné le maître d’œuvre à faire poser le kit de réparation pour panneaux photovoltaïques dans un délai de 3 mois afin de mettre fin aux infiltrations de la toiture, malgré la contestation du maître d’ouvrage…