Cessation de garantie d’un agent immobilier : le délai de trois mois ne court qu’à compter de la notification individuelle du garant aux créanciers inscrits dans les registres
Il résulte de l'article 45 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le garant doit notifier individuellement la cessation de la garantie accordée à l'agent immobilier aux créanciers dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire ou le registre des mandats prévus aux articles 51 et 65 du décret, ceux-ci disposant alors d'un délai de trois mois pour produire leur créance. A défaut d'une telle notification, à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d'un avis de cessation de la garantie dans un quotidien, et l'article 45 du décret ne distinguant pas selon que le garant a pu ou non se faire communiquer les registres, le délai de trois mois pour produire sa créance n'est pas opposable au créancier. Cour de cassation, 22 janvier 2026, n° 23-21.673 I – Une société et un particulier, propriétaires de divers biens immobiliers donnés à bail, ont confié leur gestion locative à un agent immobilier, couvert par une garantie financière. Le garant a dénoncé sa garantie financière et a publié un avis de cessation de garantie dans un…
Procédure accélérée au fond (art. 19-2) : la demande reconventionnelle en dehors du champ d’application de la procédure est irrecevable
Lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d'une demande reconventionnelle qui n'entre pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond. Cour de cassation, 15 janvier 2026, n° 24-10.778 I – Un syndicat de copropriétaires a assigné plusieurs personnes, dont deux en tant que nus-propriétaires et une en tant qu’usufruitière, en paiement de charges, sur le fondement de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Deux des personnes assignées ont formé des demandes reconventionnelles, en sollicitant notamment la condamnation du syndicat à payer à l’usufruitière des sommes correspondant à des charges, frais et honoraires, et ont demandé la compensation entre ces sommes et celles réclamées par le syndicat. II – La cour d’appel a déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles formées par les appelants et les a condamnés à payer au…
Retenue du dépôt de garantie : l’indemnité d’occupation peut être imputée lorsque le locataire se maintient dans les lieux après la fin du bail
Le bailleur d'un local d'habitation peut retenir, sur le dépôt de garantie versé par le locataire, le montant de l'indemnité d'occupation due par celui-ci lorsqu'il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail. Cour de cassation, 29 janvier 2026, Pourvoi n° 24-20.758 I – Une SCI a donné en location un appartement, dont elle est propriétaire, à un particulier. Le bail a pris fin par l'effet d'un congé pour vendre délivré par la bailleresse à la locataire. La locataire a assigné la bailleresse en restitution du dépôt de garantie majoré de pénalités de retard et indemnisation de divers préjudices. La bailleresse a formé une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation et assigné le gestionnaire du bien loué, en garantie de toutes condamnations prononcées contre elle. II – La cour d’appel a rejeté toutes les demandes de la locataire et l’a condamnée à verser à la bailleresse une somme au titre de l’indemnité d’occupation. Elle a considéré que la locataire s’était maintenue dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé pour vendre et a donc déduit…
Responsabilité décennale : l’entrepreneur ne peut imposer la réparation en nature même si celle-ci est proportionnée et adaptée au dommage
Dans le cadre de la garantie décennale, la question des modalités de réparation des désordres de nature décennale a fait l'objet de nombreuses décisions jurisprudentielles. Un principe important en ressort : l'entrepreneur responsable de désordres de construction ne peut imposer au maître de l'ouvrage la réparation en nature du dommage si ce dernier s'y oppose. Ce principe a récemment été confirmé par la Cour de cassation, qui a précisé que le maître de l'ouvrage reste libre de choisir la forme de l'indemnisation, même lorsque la réparation en nature serait possible. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 janvier 2025, 23-17.265 I – En l’espèce, une société a confié l’installation d’une centrale photovoltaïque en toiture de bâtiment agricole à une autre société. Le maître d’ouvrage s’est plaint de désordres, et après expertise, a assigné la société en charge des travaux. La Cour d’appel a alors condamné le maître d’œuvre à faire poser le kit de réparation pour panneaux photovoltaïques dans un délai de 3 mois afin de mettre fin aux infiltrations de la toiture, malgré la contestation du maître d’ouvrage…
Locations Airbnb et copropriété : le Conseil constitutionnel devra trancher si la modification du règlement de copropriété visant à interdire les locations type Airbnb, porte atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a été saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui permet à une majorité de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme. Cour de cassation, 18 décembre 2025, Pourvoi n° 25-40.030 I – En l’espèce, les propriétaires de plusieurs lots au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires de cette résidence en annulation d’une délibération adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires, à l'occasion d'un second vote, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dans les termes suivants :« Considérant que le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale et en application de l'article 26 d) de la loi de 1965, la copropriété décide de…
Contrat de construction de maison individuelle : chiffrage obligatoire des travaux indispensables, y compris les raccordements aux réseaux effectués par des tiers hors du fonds.
En application des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan doit mentionner le coût de tous les travaux indispensables à l'implantation ou à l'utilisation de l'immeuble, en ce compris les travaux de raccordement aux réseaux, peu important que ceux-ci soient exécutés par des tiers hors du fonds sur lequel doit être édifiée la maison, dès lors que leur coût doit être supporté par le maître de l'ouvrage. Cour de cassation, 11 décembre 2025, Pourvoi n° 23-21.280 I – Un maître de l’ouvrage a conclu avec un constructeur un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan. Après la réception de l’ouvrage, le maître de l’ouvrage a assigné le constructeur afin d’obtenir le paiement d’une somme correspondant à des travaux indispensables à l’utilisation de la maison, qui n’avaient pas été chiffrés par le constructeur dans la notice descriptive annexée au contrat. II – La cour d’appel a condamné le constructeur à payer la somme réclamée. Elle a jugé que les travaux…
Le règlement de copropriété ne constitue pas un juste titre permettant la prescription acquisitive abrégée
Le règlement de copropriété n'ayant pas de caractère translatif de propriété, il ne constitue pas un juste titre au sens de l'article 2265 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008. Cour de cassation, 18 décembre 2025, Pourvoi n° 24-15.759 I – Les propriétaires du lot n°3 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété soutiennent que les autres copropriétaires avaient édifié sans autorisation des constructions, pour partie sur une cour partie commune, et pour partie sur une cour sur laquelle seul un droit de jouissance spéciale était accordé aux propriétaires du lot n° 2, et qu'ils étaient privés de l'accès à l'immeuble par une des rues. Les propriétaires du lot n°3 ont donc assigné les propriétaires du lot n°1 et n°2 , ainsi que le syndicat des copropriétaires, aux fins de remise en état des parties communes et de restitution des moyens d’accès à l’immeuble. II – La cour d’appel retient que les propriétaires du lot n° 2 ont acquis par usucapion les constructions 1 et 2, édifiées…
Les travaux portant sur des parties communes générales et spéciales : l’autorisation doit être donnée par l’ensemble des copropriétaires
Lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n'ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement. Il en résulte que, lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 février 2025, 23-18.586 I – En l’espèce, un copropriétaire a demandé à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de percer la dalle de béton de la terrasse du troisième étage et à installer sur cette terrasse un local destiné à abriter les ventilateurs de désenfumage des salles recevant du public situées dans les étages inférieurs. Le syndicat des copropriétaires a alors adopté une résolution autorisant le copropriétaire à réaliser ces travaux. Le propriétaire de lots de bureaux dont dépendent les espaces verts et les plantations situés au troisième étage, définis comme parties communes spéciales par le règlement de copropriété, a assigné en annulation de cette résolution le…
L’assureur DOMMAGES-OUVRAGE ne peut plus contestée la mise en jeu de sa garantie après acceptation
Il résulte des articles L. 242-1, alinéas 3 et 4, et A. 243-1 du code des assurances que l'assureur, qui a accepté, dans le délai de soixante jours, la mise en jeu de la garantie, ne peut plus contester celle-ci en raison du caractère non décennal des désordres et qu'il est tenu, le cas échéant, de verser à l'assuré le complément d'indemnisation nécessaire pour financer les travaux propres à remédier aux dommages déclarés. Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 avril 2025 n° 23-16.055 I – Des maîtres d’ouvrage ont confié à un entrepreneur les travaux de construction d’une villa sous la maitrise d’œuvre d’un architecte. Se plaignant d’un refus de garantie et de propositions d’indemnisation insuffisantes de l’assureur dommages-ouvrages, les maîtres d’ouvrage les ont assignés, après expertise. La Cour d’appel rejette les demandes d’indemnisation des maîtres d’ouvrage au titre du désordre n°2 (réparation des baies vitrées) et n°4 (dysfonctionnement des potes intérieures) et déclare irrecevable celle au titre du désordre n°5 en retenant que les deux premiers ne relèvent pas de la garantie décennale et que, s'agissant du dernier, le…
Recouvrement des charges de copropriété : action limitée aux provisions exigibles et aux arriérés d’exercices approuvés
Si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l'assemblée générale, il ne l'est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d'exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés. Cour de cassation, 20 novembre 2025, n° 23-23.315 I – Un syndicat des copropriétaires a assigné des copropriétaires en paiement de provisions pour charges de services pour les exercices 2018 à 2021 sur le fondement de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. II – La Cour d’appel a déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires et condamner les copropriétaires à lui payer une certaine somme au titre des charges impayées au 30 juin 2021. Elle retient, par…
Article 145 Code de procédure civile : le juge des référés peut substituer la mesure d’instruction la plus appropriée à celle sollicitée
Il résulte des articles 145 et suivants et 232 et suivants du code de procédure civile que ne modifie pas l'objet du litige le juge des référés qui, saisi sur le fondement du premier de ces textes, d'une demande de désignation d'un technicien en vue d'une mission de consultation, commet un technicien avec une mission d'expertise au motif, souverainement apprécié, que, l'issue du litige requérant des investigations complexes, la mesure de consultation sollicitée ne serait pas suffisante. Cour de cassation, 27 novembre 2025, n° 23-20.727 I – En l’espèce, les maîtres de l’ouvrage ont confié au maître d’œuvre, assuré successivement auprès de deux assureurs, la maîtrise d'œuvre de la construction d'une maison d'habitation. Après l’obtention de deux permis de construire, les maîtres de l’ouvrage ont résilié le contrat de maîtrise d’œuvre, estimant que l’implantation prévue par le contrat n’était pas réalisable. Imputant l’échec de leur projet au maître d’œuvre, ils ont saisi le juge des référés sollicitant que soit ordonnée une mesure de consultation. II – La Cour d’appel a ordonné une mesure d’expertise estimant qu’au regard de la nature…
Annulation de résolutions d’assemblée générale en cause d’appel : conditions de recevabilité
La demande en annulation de plusieurs résolutions d'une assemblée générale des copropriétaires, si elle tend aux mêmes fins que la demande en annulation de l'assemblée générale en son ensemble, n'est recevable devant la cour d'appel que si elle a été présentée par la partie qui la forme dans ses premières conclusions sur le fond Cour de cassation 16 octobre 2025 n° 24-10.606 I - La propriétaire de divers lots au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2013.Par jugement du 7 juin 2019, le tribunal l’a déclaré irrecevable en sa demande.Ayant interjeté appel du jugement, la demanderesse a, par conclusions n° 1 notifiées le 27 septembre 2019, demandé à la cour d'appel d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, notamment, de prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 27 juin 2013, puis, par ses conclusions ultérieures, n'a plus demandé que l'annulation de certaines résolutions de cette assemblée générale. II - La Cour d’appel a déclaré irrecevable la demande de…