L’acquéreur, tiers au mandat de vente confié par le vendeur à un agent immobilier, engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de ce dernier lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission. Tel est le cas lorsque l’absence de droit à rémunération de l’agent immobilier procède de manoeuvres frauduleuses de l’acquéreur.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2026, n° 24-10.637
Rappel des faits
Un agent immobilier détient un mandat non exclusif de vente portant sur un bien immobilier, avec une commission prévue à la charge de l’acquéreur.
Dans ce cadre, il fait visiter le bien à des acquéreurs potentiels.
Par la suite, les vendeurs et les acquéreurs concluent directement la vente, sans intervention de l’agent immobilier. Aucune commission n’est versée.
L’agent immobilier assigne alors les acquéreurs en paiement de dommages et intérêts en raison de la perte de sa rémunération.
La décision de la cour d’appel
La cour d’appel condamne les acquéreurs à indemniser l’agent immobilier.
Elle retient d’abord que les acquéreurs ont visité le bien par l’intermédiaire de cet agent, ce qui établit son rôle dans la mise en relation.
Elle constate ensuite que la vente est conclue directement entre vendeurs et acquéreurs, sans intervention de l’agent immobilier.
Elle en déduit que ce comportement entraîne la perte de la commission due à l’agent immobilier.
Les moyens du pourvoi
Les acquéreurs contestent cette analyse et forment un pourvoi en cassation.
Ils soutiennent qu’ils ne sont liés par aucun contrat avec l’agent immobilier.
Ils ajoutent qu’ils restaient libres de traiter directement avec les vendeurs.
Ils estiment que ce seul comportement ne suffit pas à caractériser une faute ou une fraude.
La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Au visa des articles 1200 et 1240 du code civil, elle rappelle que le tiers à un contrat engage sa responsabilité délictuelle lorsqu’il se rend complice de la violation des obligations contractuelles d’une partie.
Elle précise que l’acquéreur, même non débiteur de la commission, peut réparer le préjudice de l’agent immobilier lorsque son comportement fautif entraîne la perte de cette commission, dès lors que la mise en relation avec le vendeur est établie.
En l’espèce, la cour d’appel constate que les acquéreurs connaissent le droit à rémunération de l’agent immobilier.
Elle relève aussi que la promesse de vente est signée sans mention de son intervention et comporte une clause relative aux réclamations des agences immobilières.
Elle constate enfin que l’acte authentique ne mentionne pas l’agent immobilier et ne reprend pas cette clause.
Dès lors, la cour d’appel en déduit un comportement d’ensemble traduisant une volonté de fraude aux droits de l’agent immobilier.
Portée de la décision
La Cour de cassation confirme que l’acquéreur peut engager sa responsabilité délictuelle envers l’agent immobilier en cas de perte de commission causée par un comportement fautif.
Cette responsabilité existe même en l’absence de lien contractuel.
Elle suppose un comportement d’ensemble révélant une fraude.
Celle-ci est déduite d’éléments concordants relatifs à la vente et à l’effacement de l’intervention de l’agent immobilier.
