Imaginée avant la dissolution de l’Assemblée Nationale, la poursuite des travaux du législateur dans la perspective d’un rééquilibrage des obligations bailleur/preneur, la nouvelle loi de simplification contient un volet » Baux commerciaux » non censuré par le Conseil Constitutionnel dans sa décision du 21 mai 2026, présenté ici sous forme de tableaux.
I. Périmètre d’application de la réforme
II. Ce qui change par rapport à la situation antérieure
III. Opérations de compliance à mener
IV. Modifications supprimées en Commission Mixte à surveiller toutefois de prés
V. Ce que nous en pensons
Une partie de la réforme sanctuarise la jurisprudence connue (clause tunnel, conditions de restitution du dépôt de garantie…), de sorte qu’elle ne bouleverse pas la connaissance du droit normatif.
Une autre insère une condition supplémentaire à la suspension de la clause résolutoire en obligeant le débiteur à apporter la preuve de sa capacité à apurer par moratoire sa dette de loyers, en même temps que les loyers courants, avant même l’assignation en résiliation de bail. Nous l’avons traduit comme l’impossibilité d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de reprise du paiement des loyers en cours postérieurement au commandement de payer et auquel s’ajoute une fraction de la dette objet du commandement. Tel que le texte est rédigé, les juges pourront toutefois en avoir une lecture différente.
Le droit, d’ordre public, au paiement des loyers sur une base mensuelle aura probablement un impact sur les groupes de distribution succursalistes qui vont récupérer dans leurs trésoreries deux mois de loyers.
En définitive, l’évolution significative en faveur du preneur est le plafonnement des garanties à trois mois de loyers dans un environnement où les bailleurs institutionnels avaient une tendance à conditionner la signature du bail à la fourniture de garanties à première demande sur parfois plusieurs années, alors que de leur côté, les bailleurs investisseurs conditionnaient le bail à la garantie personnelle du dirigeant de la société. Le risque du bailleur est ici aggravé. Etre plus exigeant sur l’octroi des délais de paiement (cf supra) relève de la contrepartie légitime.
Un grand regret toutefois sur la renonciation du législateur à durcir encore l’obligation de restitution des locaux pris à bail par le liquidateur d’une entreprise en procédure collective qui ne dispose pas des fonds pour payer les loyers en cours. La pratique, qui doit être dénoncée, consiste pour le liquidateur, à tenter de la vente du fonds à son seul bénéfice la plupart du temps ou, de ne restituer les clés qu’après la vente des actifs mobiliers qui ne profiteront pas non plus au bailleur, créant ainsi une dette nouvelle de loyers avec cette certitude que le bailleur est le créancier de la procédure collective le plus mal traité: la plupart du temps, il déclare une dette de loyers à la procédure collective, mais il a la quasi certitude de souffrir d’une nouvelle dette de loyers là où les autres créanciers de la procédure collective ont en quelque sorte leur dette gelée. Les actions en responsabilité contre les liquidateurs sont une véritable pénitence avec parfois des décisions qui considèrent qu’une restitution des clés après huit mois d’impayés de loyers n’est pas fautive.
En revanche, l’interdiction de transférer sur le preneur la taxe foncière s’inscrit dans une évolution probable du statut des baux commerciaux. De fait, son impact ne sera pas aussi important qu’il n’y parait car probablement, le loyer sera calculé pour tenir compte de cette charge supplémentaire non transférable.
