L’obligation de délivrance du bailleur s’exécute pendant toute la durée du bail. Tant que le manquement dure, le locataire peut en demander l’exécution forcée. Il peut aussi obtenir réparation, mais uniquement pour les cinq années précédant l’action.
Civ. 3ème, 5 mars 2026, n° 24-19.292
L’arrêt s’inscrit dans une série récente qui affirme avec force le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur. Il en précise surtout les conséquences en matière de prescription, en distinguant clairement selon la nature de l’action exercée.
En l’espèce, les locataires avaient connaissance du manquement depuis longtemps. La cour d’appel en avait déduit que toute action était prescrite. La Cour de cassation rejette cette analyse, jugée trop globale.
Elle opère une distinction essentielle.
S’agissant d’abord de l’exécution forcée, l’obligation de délivrance s’exécute pendant toute la durée du bail. Tant que le bailleur n’y satisfait pas, le manquement se prolonge. Le locataire peut donc agir à tout moment pour obtenir la délivrance ou la mise en conformité. La prescription ne fait pas obstacle à cette action, car chaque jour de carence constitue un nouveau point de départ.
S’agissant ensuite de l’indemnisation, la logique est différente. On ne raisonne plus à partir du manquement, mais du dommage. Le locataire peut obtenir réparation des préjudices subis, comme les troubles de jouissance ou les pertes d’exploitation. Mais cette réparation est limitée aux cinq années précédant l’assignation. Les préjudices plus anciens sont prescrits.
La solution est claire. L’action en exécution forcée reste ouverte tant que la situation perdure. En revanche, l’action en responsabilité est enfermée dans un délai. Elle ne permet de remonter que cinq ans en arrière.
L’arrêt invite donc à bien distinguer les deux terrains. Confondre inexécution continue et dommage passé conduit à une erreur de raisonnement.
