La vente d’un local à une société civile immobilière ne constitue pas une cession au conjoint du bailleur, ni à l’un de ses ascendants ou descendants, même si cette société est composée uniquement de membres de la même famille, dès lors qu’elle dispose d’une personnalité juridique propre.

Civ. 3^ème, 5 mars 2026, n° 24-11.525

I – Le droit de préférence du preneur

Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le locataire commerçant dispose d’un droit de préférence, aussi appelé droit de préemption, en cas de vente du local qu’il occupe. Ce droit, prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, oblige le bailleur à proposer en priorité la vente au locataire, aux mêmes conditions que celles offertes à un tiers.

Si ce droit n’est pas respecté, le locataire peut saisir le juge. Les sanctions sont fortes. Le juge peut décider que la vente est parfaite au profit du locataire. La décision vaut alors transfert de propriété et peut être publiée pour produire les effets d’un titre de propriété. Lorsque le bien a déjà été vendu à un tiers, le locataire peut aussi demander l’annulation de la vente. Cette action reste possible même si l’immeuble a été détruit après la vente.

Le mécanisme fonctionne aussi dans l’autre sens. Si un locataire exerce à tort un droit de préférence qu’il ne possède pas, l’acquéreur évincé peut agir en justice. Il peut demander la nullité de la vente conclue avec ce locataire.

Ainsi, le droit de préférence du locataire commerçant constitue un mécanisme protecteur, mais strictement encadré. Il peut conduire soit à transférer la propriété au locataire, soit à remettre en cause la vente intervenue.

II – Droit de préférence du preneur : les principales exceptions

Après de longs débats, la jurisprudence a précisé la nature de cette indemnité d’occupation. Comme le rappelle la Cour de cassation dans l’arrêt commenté, l’indemnité due par le locataire qui exerce son droit d’option a un caractère statutaire. Elle doit être calculée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, c’est-à-dire d’après la valeur locative, comme pour un loyer statutaire déplafonné.

La Cour de cassation l’a déjà jugé. L’indemnité d’occupation due pour la période antérieure à l’exercice du droit d’option trouve son fondement dans l’article L. 145-57 du code de commerce. Elle relève donc du statut des baux commerciaux et se prescrit par deux ans. Cette solution vaut même lorsque le bail prévoit un loyer variable.

Il faut toutefois distinguer deux périodes.

Avant la notification du droit d’option, le locataire qui reste dans les lieux doit une indemnité d’occupation statutaire.

Après la notification, s’il reste malgré sa renonciation au renouvellement, il devient occupant sans droit ni titre. Il doit alors une indemnité d’occupation de droit commun, souvent plus élevée.

Dans l’affaire commentée, le locataire a notifié son droit d’option le 26 septembre, mais il n’a quitté les lieux que le 30 novembre. Pendant près de deux mois, il occupait donc les locaux sans droit ni titre. En principe, il devait alors une indemnité d’occupation de droit commun.

L’article L. 145-46-1, alinéa 6, du code de commerce prévoit plusieurs cas dans lesquels le droit de préférence du locataire est écarté.

C’est notamment le cas en présence d’une cession unique portant sur plusieurs locaux. Cette exception a donné lieu à une jurisprudence abondante, la Cour de cassation venant préciser progressivement ses contours.

Le texte prévoit aussi une autre exception importante : la vente réalisée au profit du conjoint du bailleur, ou de l’un de ses ascendants ou descendants, ou de ceux de son conjoint. Dans ces hypothèses, le locataire ne bénéficie pas du droit de préférence.

Dans l’affaire commentée, les propriétaires tentaient de se placer dans cette exception. Ils soutenaient que la vente avait été réalisée au sein du cercle familial.

Mais cet argument échoue. Les propriétaires avaient en réalité vendu à une société civile immobilière constituée entre membres de la famille. Or, une SCI possède une personnalité juridique propre. Elle est distincte de ses associés.

La vente n’était donc pas faite directement à un membre de la famille, mais à une personne morale. L’exception ne pouvait pas s’appliquer, et le droit de préférence du locataire devait être respecté.

III – SCI et associés : la nécessaire distinction des personnes

La cour d’appel, suivie par la Cour de cassation, a considéré qu’il ne s’agissait pas d’une cession intrafamiliale, mais d’une vente conclue entre deux sociétés civiles immobilières dotées de la personnalité juridique, lesquelles faisaient écran entre les parties physiques. La Cour de cassation a confirmé qu’une vente réalisée au profit d’une SCI, « fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés », dès lors qu’elle possède une personnalité distincte de celle de ses associés, ne peut être assimilée à une cession au profit du conjoint du bailleur, d’un ascendant ou d’un descendant. Par conséquent, l’exception au droit de préemption du locataire en cas de vente intrafamiliale ne trouvait pas à s’appliquer, de sorte que le locataire pouvait exercer son droit de préemption.

La situation s’est révélée particulièrement délicate pour les propriétaires. En effet, la vente entre deux SCI familiales avait été conclue à des conditions très avantageuses : le prix devait être payé sur une durée de quinze ans à compter de la signature de l’acte, par échéances trimestrielles payées d’avance, d’un montant de 7 500 €, avec un intérêt annuel de 1,5 %. Or, le loyer trimestriel du bail commercial s’élevait à 22 372 € : pour le locataire, l’acquisition de l’immeuble revenait ainsi à un coût trois fois inférieur à celui de la poursuite du bail.

Les propriétaires ont alors engagé la responsabilité du notaire. La cour d’appel a retenu un manquement à son devoir de conseil. Toutefois, elle n’a prononcé aucune condamnation à son encontre, l’avocat des propriétaires n’ayant formulé aucune demande d’indemnisation dans ses conclusions, ni même sollicité un sursis à statuer sur ce point. La Cour de cassation a validé cette analyse, en relevant que la cour d’appel avait souverainement interprété les conclusions ambiguës de la SCI bailleresse.