Le locataire qui reçoit un commandement de payer visant la clause résolutoire pour non-paiement des loyers peut opposer une exception d’inexécution. Il peut le faire même s’il n’a pas réglé les loyers dans le délai d’un mois et même s’il n’a pas demandé de délais de paiement en justice.
Civ. 3ème, 5 mars 2026, n° 24-15.820
I – Bail commercial : impropriété de l’immeuble et suspension des loyers
Par l’arrêt commenté, la Cour de cassation précise les rapports entre la clause résolutoire du bail commercial et l’exception d’inexécution.
En l’espèce, les locaux présentaient de nombreux désordres et étaient devenus impropres à leur destination. Le bailleur manquait donc à son obligation de délivrance. Le locataire avait alors cessé de payer les loyers. En réponse, le bailleur lui avait fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.
La cour d’appel de Cayenne avait pourtant jugé la clause résolutoire acquise. Elle relevait que le locataire n’avait ni payé les loyers dans le délai d’un mois, ni saisi le juge pour demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause. Selon elle, une fois la clause résolutoire acquise, l’exception d’inexécution ne pouvait plus être invoquée puisque le bail avait pris fin.
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle que le locataire peut opposer l’exception d’inexécution au commandement de payer lorsque les locaux sont impropres à leur destination du fait des manquements du bailleur. Cette défense ne dépend ni du paiement des loyers dans le mois, ni d’une demande de délais en justice.
II – Clause résolutoire : quel rôle pour le délai d’un mois ?
Contrairement à ce qu’avait retenu la cour d’appel, le délai d’un mois suivant le commandement de payer n’est pas un délai de forclusion. Son expiration ne prive pas le locataire de ses droits.
Ce délai a une fonction simple : il suspend les effets de la clause résolutoire pendant un mois. Pendant ce temps, la résiliation ne peut pas jouer.
Mais une fois ce délai passé, le locataire peut encore agir. Il peut contester le commandement. Il peut aussi demander des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il peut même le faire pour la première fois en appel, tant qu’aucune décision définitive n’a constaté la résiliation du bail.
La Cour de cassation va plus loin. Elle admet que la prescription biennale ne peut pas être opposée à une telle demande.
Enfin, le locataire n’est pas obligé de payer dans le délai d’un mois s’il conteste la dette. Il peut remettre en cause le commandement, sur la forme ou sur le fond, sans être enfermé dans ce délai. Il doit seulement respecter le délai de prescription applicable.
III – La question de l’exception d’inexécution
Ainsi, même après l’expiration du délai d’un mois, le locataire peut opposer une exception d’inexécution. Il n’a pas à payer des loyers qu’il estime non dus.
Depuis la réforme du 10 février 2016, cette règle figure à l’article 1219 du code civil. Une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne, à condition que le manquement soit suffisamment grave. Avant 2016, cette solution était déjà admise par la jurisprudence.
La Cour de cassation confirme une approche souple. Le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution sans avoir à mettre en demeure le bailleur au préalable.
