Source : Cass. 3e civ., 9 nov. 2017, n° 16-22.445, FS-P+B+R+I
Une association de locataires et quarante-sept locataires ont assigné le bailleur en restitution de provisions pour charges réglées au titre des années 2007 à 2014.
La Cour d’appel de PARIS a, par un arrêt du 14 avril 2016, rejeté leur demande.
Cet arrêt fait l’objet d’un pourvoi.
Sur le premier moyen, la Cour de cassation confirme l’arrêt considérant que la Cour a exactement retenu que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription de sorte que la cour d’appel qui a relevé que le bailleur avait produit les justificatifs des charges assortis des clés de répartition et que les locataires avaient été en mesure, lors des deux expertises successivement ordonnées, de soumettre contradictoirement l’ensemble de leurs critiques à l’expert qui avait repris toutes les données dans un tableau de synthèse année par année, en a déduit, à bon droit, sans priver les locataires de leur droit à un procès équitable, qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner le remboursement intégral des provisions.
En revanche, la Cour de cassation censure l’arrêt de la Cour d’appel de PARIS en ce qu’il a retenu comme point de départ de la prescription la date de paiement des provisions indues et non la date de régularisation de charges considérant :
« Vu l’article 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation et 2224 du code civil ;
Attendu qu’il résulte de la combinaison de ces textes que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;
Que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision ;
Attendu que, pour déclarer prescrites les demandes des locataires relatives aux charges payées antérieurement au 3 novembre 2007, l’arrêt retient que le point de départ de la prescription est la date de paiement des provisions indues et non la date de régularisation des charges ;
Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés »
Par cet arrêt publié, la Cour de cassation :
rappelle donc la lettre du texte de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation lequel renvoie à l’article 68 de la Loi du 1er septembre 1948 suivant lequel :
« Les actions en nullité et les actions en répétition prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans.
Aucune amende civile ne peut être prononcée pour des faits remontant à plus de trois ans avant la demande.
À défaut de loyer déterminé au jour de la demande, ces actions sont introduites et jugées suivant les règles de procédure prévues à l’article 48 »,
Et précise au regard des dispositions de l’article 2224 du Code civil, que ce délai court « à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » et que ce jour « est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision ».
A noter que l’article L 442-6 du CCH a été modifié par la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 laquelle est entrée en vigueur le 29 janvier 2017.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
