SOURCE : CA CAEN, 4 octobre 2012, n°11/02464

En l’espèce, une SCI s’était engagée, lors de l’acquisition de lots d’un espace commercial, « à n’exercer aucune activité ni effectuer une vente ou location ou une mise à disposition (sous quelque forme que ce soit) de ses locaux, ou activités qui pourraient entrer en concurrence avec celles déjà en place à l’intérieur de l’opération et ce, pendant une durée de 50 ans (…) »

Pourtant, cette SCI a loué son local en autorisant le preneur, conformément à la clause destination du bail, à exercer une activité concurrentielle de l’une des activités du centre. L’exploitant de l’activité concurrencée a donc assigné le preneur et le bailleur afin de voir cesser cette situation.

Sans surprise, la Cour d’appel refuse d’ordonner au preneur de cesser l’activité concurrente litigieuse, sur le fondement de l’effet relatif des conventions (article 1165 du Code civil). Pour la Cour,

« à défaut de report de l’obligation dans le bail, le preneur ne saurait être personnellement tenu d’exécuter un engagement de non concurrence contracté précédemment par son bailleur à l’égard de tiers, sauf s’il s’est rendu complice de la violation de celui ci en concluant un bail en connaissance de l’existence et de la teneur de l’obligation du bailleur à la date où il a conclu le contrat permettant sa violation. »

Comme cette collusion frauduleuse n’était pas rapportée, le preneur a été dégagé de toute responsabilité.

La SCI fut en revanche condamnée pour cette violation de la clause de non concurrence. Néanmoins, en jurisprudence, la violation d’une clause de non concurrence n’aboutit pas forcément à la condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêt, notamment lorsque cette violation lui imposée : tel sera le cas, bien évidemment, d’une violation délibérée de la clause destination du bail, qui permet au tiers victime de cette violation d’agir directement contre le preneur et d’invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage[1], mais également en cas de l’adjonction d’activité connexes ou complémentaires par le preneur, à laquelle le bailleur ne peut s’opposer (article L145-47 du Code de commerce).  Dans ce cas, l’exploitant bénéficiaire d’une clause de non concurrence ne pourrait mettre en œuvre la responsabilité du bailleur[2].

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats