S’agissant des actifs immobiliers, qu’ils soient détenus en propre ou via des sociétés interposées, le PLF 2018 dispose que la valeur de ces actifs est déterminée « suivant les règles en vigueur en matière de droit de mutation par décès. » Il faut bien entendu tenir compte de l’abattement de 30 % posé à l’article 761 du CGI, lorsque l’immeuble est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire.
La réelle difficulté tient à la valorisation des parts ou actions des sociétés à prépondérances immobilières, puisque le texte dispose que « ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement par la société ou l’organisme pour l’acquisition auprès de la personne mentionnée au 1 de l’article 965 d’un actif mentionné à ce même article. »
Il s’agit bien entendu des bénéficiaires effectifs.
Le schéma n’est pas nouveau puisqu’il résulte de la construction de l’article 885 T ter qui traite des titres de sociétés à prépondérance immobilière détenus par les non-résidents. Le texte prévoit que la valeur vénale des titres d’une société à prépondérance immobilière possédés par un non-résident à retenir pour le calcul de l’ISF est déterminée sans tenir compte des créances détenues directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés interposées par ce non-résident dans la société. Cette disposition, applicable depuis l’ISF 2012[1]du 29 juillet 2011 a été adoptée aux fins de faire échec au montage par lequel les non-résidents structuraient leurs investissements immobiliers en France, par l’intermédiaire d’une SCI à laquelle ils consentaient des apports en comptes courants. Ce schéma leur permettait de réduire la valeur imposable de leur part du montant de leur compte courant, alors même que ce dernier est un placement financier exonéré (s’agissant à l’époque des non-résidents).
S’agissant des créances concernées, on peut assurément soutenir que ce sont celles détenues directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés interposées par le redevable de l’IFI, sans qu’il soit d’ailleurs nécessaire de rechercher si la ou les sociétés interposées sont elles-mêmes à prépondérance immobilière[2].
Si l’on peut comprendre ce démontage de l’abus de droit à l’époque où l’ISF intégrait les valeurs mobilières, cette neutralisation du compte courant n’a avec l’IFI plus aucun sens, puisque précisément l’actif mobilier échappe désormais à la taxation.
Il faut donc en déduire que le financement de l’acquisition d’un bien immobilier doit passer par l’emprunt extérieur pour constituer une dette venant en déduction de la valorisation du bien.
S’il faut bien entendu tenir compte des dispositifs volontairement mises en place pour échapper à la taxation, mais dans cette hypothèse, la règle de l’abus de droit pourrait être d’un secours, exclure d’emblée tout compte courant, même celui directement lié à l’acquisition du bien, revient à inclure indirectement dans l’assiette de l’IFI des valeurs mobilières.
Eric DELFLY
VIVALDI-Avocats
[1] Loi de finance rectificative 2011-900
[2] Pour une idée de ce qu’appliquera l’Administration fiscale BOI-PAT-ISF-30-50-20 n° 350, 21-1-2014
