Source : Cass. 3e civ. 3-11-2016 n° 15-24.793 FS-PB

Un syndicat des copropriétaires assigne un copropriétaire en paiement d’un arriéré de charges.

Celui-ci soutient qu’il n’était pas tenu de payer les charges appelées en fonction de l’état de répartition figurant dans le règlement de copropriété qui n’a jamais été adapté aux modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

Ce moyen n’est pas retenu par la Cour d’appel laquelle le condamne à paiement.

Cet arrêt est soumis à la censure de la Cour de cassation, le copropriétaire faisant notamment valoir, (1^er moyen), que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; que l’assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 , les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement ; que les copropriétaires ne sont pas tenus de payer les charges appelées en fonction d’un état de répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété qui n’aurait pas été adapté aux modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

Il sera en effet rappelé qu’il résulte des dispositions de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965 que :

« I – Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II – Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe » ;

La Cour de cassation confirme toutefois l’arrêt considérant que « l’ancien article 49 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant une simple faculté d’adaptation du règlement de copropriété aux textes législatifs ou réglementaires intervenues depuis son établissement et n’édictant pas de sanction en cas d’absence de saisine de l’assemblée générale sur ce point, la cour d’appel a pu en déduire que Mme X… ne pouvait invoquer le défaut d’adaptation du règlement de copropriété pour se dispenser du paiement des charges ».

Un copropriétaire ne peut donc pas invoquer l’absence d’adaptation du règlement de copropriété aux lois en vigueur pour refuser de s’acquitter de ses charges, quand bien même l’état de répartition ne serait plus conforme aux dispositions impératives de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera à ce titre rappelé qu’après avoir considéré qu’une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la Cour de cassation est revenue sur cette position et, reprenant sa jurisprudence habituelle, considère aujourd’hui que : « Les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge » étant précisé que cette décision doit par ailleurs être définitive, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation approuvant, par un arrêt du 16 mars 2010, la condamnation d’un copropriétaire au paiement de charges appelées sur la base d’une répartition déclarée certes non écrite mais par un jugement non encore définitif.

Il est précisé que les juridictions du fond rendent des décisions conformes à celles rendues par la Cour de cassation et appliquent désormais le principe de la non rétroactivité de l’annulation d’une clause et/ou mention d’un règlement de copropriété, savoir notamment la Cour d’appel de PARIS dont la 23^ème chambre a, par un arrêt du 30 octobre 2008, considéré qu’en présence d’une clause illicite réputée non écrite « les appelants ne peuvent obtenir le remboursement des charges réclamées ».

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats