SOURCE : 3^ème civ, 17 octobre 2012, n°11-21646, FS-P+B

L’espèce soumise à l’appréciation des tribunaux est classique : un preneur demande le renouvellement du bail moyennant un loyer inférieur au montant de sa dernière quittance. Son bailleur, s’il accepte le principe du renouvellement, refuse cette demande de diminution du loyer.

Nous savons que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace [et qu’]il est statué sur mémoire », conformément aux dispositions de l’article L145-23 du Code de commerce.

Nous savons également que cette action doit être introduite dans un délai de deux ans[1] à compter de la date d’effet du congé (ou de la demande de renouvellement), la prescription biennale pouvant, notamment, être interrompue par l’envoi d’un mémoire[2], notifié par courrier RAR, ou signifié par voie d’huissier.

Nous savons enfin que « le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi »[3].

Dans la présente affaire, le preneur avait notifié par LRAR, son mémoire préalable afin d’interrompre de délai de prescription et saisir le Juge des Loyers. Le mémoire ayant été notifié à une adresse postale erronée, le preneur délivre, dans les délais, un second mémoire à l’attention du bailleur. Le pli est cependant retourné avec la mention « non réclamé – retour à l’envoyeur ».

Le Preneur procède enfin, hors délai, à la signification du mémoire, puis saisit le Juge des Loyers.

Sans surprise, le Bailleur lui oppose la prescription biennale, soutenant que la signification du mémoire avait été effectuée au-delà du délai de 2ans.

La Cour d’appel de Rennes retient que :

– « c’est la date d’envoi de la LRAR qui doit être prise en compte pour l’interruption de la prescription et non la date de réception » pour en déduire que l’action du preneur n’était pas prescrite.

– La saisine du juge des loyers, intervenue plus d’un mois à compter de la signification du mémoire (donc de sa réception par le bailleur), a été régulièrement effectuée.

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par le bailleur.

Pour la Haute juridiction la prescription biennale est interrompu par l’envoi, en LRAR (ou acte d’huissier), du mémoire préalable à la saisine du juge des loyers, à condition que ce mémoire soit notifié à une adresse valable du destinataire.

Le Juge des loyers ne pourra être saisi qu’au-delà d’un délai d’un mois à compter de la réception du mémoire par le destinataire de l’acte. Si la réception du mémoire n’a pas pu être assurée par le premier envoi, l’envoi du mémoire pourra être renouvelé ultérieurement, sans que l’interruption du délai de prescription n’en soit affectée.

Toute éventuelle stratégie de non réception des LRAR, afin d’échapper à la révision du prix du loyer, devient donc sans objet.

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats