Source : CA Paris, pôle 4, ch. 3, 19 oct. 2017, n° 17/08956 : JurisData n° 2017-020541

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2001, Mme G. a donné à bail à M. D., un appartement.

Par acte d’huissier de justice du 21février 2013, Mme G. a fait délivrer à son locataire un congé pour vendre à effet du 10 septembre 2013.

M. D. s’étant maintenu dans les lieux après la date d’effet du congé, sa bailleresse l’a fait assigner devant le tribunal d’instance en validation du congé et expulsion.

Par jugement contradictoire et assorti de l’exécution provisoire du 28 octobre 2014, le tribunal d’instance a :

– constaté la validité du congé,

– autorisé l’expulsion de M. D., ainsi que la séquestration des meubles,

– condamné M. D. à payer à Mme G. une somme de 6 657, 82 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période du 11 septembre 2013 au mois de septembre 2014 inclus,

– condamné M. D. à payer à Mme G. une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et aux charges locatives, à compter du 1er octobre 2014, jusqu’à la libération effective des lieux,

Le « preneur » fait appel et, entre autres demandes, demande à la Cour de dire que sa créance se limite à la somme de 478, 37 euros au motif notamment que s’agissant des charges locatives, les provisions versées ne se trouvent justifiées qu’à hauteur de la somme de 4 500, 47 euros, de sorte qu’il a réglé à sa bailleresse une somme de 4 189, 33 euros (8 689, 80 – 4 500,47), qui n’était pas due.

Sur ce point, la Cour d’appel rappelle qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges sont exigibles sur justification et que ” les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs” de sorte qu’il résulte de ce texte que les charges locatives ne sont récupérables que sur justifications.

Cependant, le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu’elles sont justifiées. Partant, la Cour constatant dans cette espèce que le bailleur justifie avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce devant la Cour, des pièces justificatives, qui s’entendent des factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaire de chacune des catégories de charges, c’est-à-dire, toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges, seules les provisions sur charges payées mais non justifiées en cause d’appel doit être déduite.

Il en résulte que même en l’absence de régularisation annuelle, le bailleur se trouve bien fondé à réclamer le paiement des charges dues dès lors qu’elles sont justifiées même en cause d’appel.

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats