Opération de défiscalisation immobilière et devoir de conseil du notaire

Eric DELFLY
Eric DELFLY  - Avocat associé

 

Sources : Cass. 1re civ., 17 juin 2015, n° 13-19.759, 13-19.760, 13-19.761, 13-19.762

 

Des particuliers, désireux de réaliser un investissement immobilier dans le but de défiscaliser leurs revenus, entrent en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine, qui, au terme d’une étude personnalisée, leur conseille d’investir dans un programme immobilier présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation dit loi Malraux.

 

Par acte authentique de 2006, auquel ils sont représentés en vertu d’une procuration notariée, ils acquièrent de cette société un local à usage d’habitation, constituant un des lots de la résidence, après avoir contracté, par actes sous seing privé annexés à l’acte de vente, deux prêts affectés au financement de cette acquisition et des travaux de réhabilitation objets de l’optimisation fiscale attendue de l’opération. Le promoteur-vendeur et ses filiales chargées des travaux de restauration et de l’exploitation de la future résidence hôtelière sont placés en redressement puis en liquidation judiciaire avant que ne débutent les travaux de réhabilitation.

 

Les particuliers, soutenant avoir réglé en pure perte une somme à titre d’avances sur travaux, assignent en réparation de leur préjudice et manque à gagner financiers, le conseiller en gestion de patrimoine, le notaire instrumentaire de l’acte de vente, et la banque dispensatrice des crédits, pour manquement à leurs obligations respectives d’information et de conseil, de mise en garde et de prudence.

 

La cour d’appel (CA Paris, 21 mars 2013) rejette les demandes dirigées contre le notaire.

 

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel au visa de l’article 1382 du Code civil . En ne recherchant pas, comme il lui était demandé, si la circonstance que la promesse de vente comme la déclaration d’intention d’aliéner avaient été établies avant que le promoteur-vendeur n’acquiert l’immeuble à réhabiliter, n’était pas de nature à alerter le notaire sur la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu’il lui incombait d’en informer les particuliers, voire de leur déconseiller de souscrire à ce programme, devoir que la perfection de la vente du lot ne le dispensait pas d’accomplir, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.

 

Eric DELFLY

Vivaldi-avocats

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