Source : Civ. 3e, 5 avr. 2018, F-P+B, n° 17-14.138
Le Syndicat des copropriétaires approuve, en assemblée générale, une résolution tendant à accorder au locataire d’un lot à usage de restauration rapide, l’occupation à titre précaire des parties communes extérieures de façon à lui permettre d’installer une terrasse démontable.
Le propriétaire d’autres lots, également à usage de restaurant, assigne en annulation de cette décision de l’assemblée générale. Sa demande est rejetée.
Cet arrêt est porté à la censure de la Cour de cassation, les demandeurs au pourvoir faisant grief à l’arrêt d’avoir rejeté leur demande aux motifs que :
en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ; que cette majorité est donc celle qui s’applique à défaut de disposition particulière ;
que l’article 26 b de la même loi dispose que, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
que s’il est de jurisprudence constante que l’autorisation d’occupation à titre précaire des parties communes relève de la majorité simple de l’article 24 ; les demandeurs au pourvoi soutiennent que cette présentation est fausse et qu’en réalité l’occupation consentie est permanente et contraire au règlement de copropriété en ce que les parties communes à usage de stationnement ont été modifiées et qu’en outre il est porté atteinte à la destination des lieux en ce que le local exploité par la société bénéficiaire de cette autorisation ne pourrait pas accueillir un bar restaurant ;
Le pourvoi est rejeté, la Cour de cassation considérant :
« Mais attendu qu’ayant relevé que l’occupation de parties communes, consentie par la résolution attaquée à titre précaire et sur une surface déterminée, était révocable et que la terrasse installée par la société Le Rencard était démontable, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, ni de répondre à un moyen inopérant tiré de l’autorité de la chose jugée, a exactement retenu que la décision relevait de la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ».
S’agissant d’un droit d’utilisation précaire, sur une surface déterminée et révocable, cette décision constitue donc un acte d’administration ne nécessitant que la majorité de droit commun de l’article 24.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
