Illicéité de la clause d’indexation : vers la fin des contentieux d’aubaine ?
Dans un arrêt du 29 novembre 2018 promis aux plus hauts honneurs (FS – PBRI), la Cour de cassation entend mettre fin aux contentieux portant sur une défaillance ponctuelle de la clause d’indexation.
Calcul de l’indemnité d’éviction et accession du bailleur aux travaux du preneur
La clause d'accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d'être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d'aménagements et équipements similaires à celui qu'il a été contraint de quitter
Le renouvellement du bail, pas plus que la révision légale du loyer, ne saurait entrainer l’anéantissement d’une clause d’indexation
La Cour de cassation confirme sa position : les dispositions du code de commerce ne produisent pas de distorsion prohibée au sens de l’article L112-1 du CMF
Ne constitue pas un motif de révision du loyer à la valeur locative la renégociation à la baisse des loyers des sociétés concurrentes du preneur.
Pour la Cour de cassation, la renégociation des baux des concurrents du preneur ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’article L145-38 du Code de commerce
Maintien du preneur à l’issue du bail dérogatoire : Il s’opère un bail commercial même si le preneur n’est pas immatriculé au RCS
L’immatriculation au RCS n’est pas nécessaire pour bénéficier des dispositions protectrices des baux commerciaux à l’issue du bail dérogatoire
Application dans le temps de la loi PINEL
Selon les Cours d’appel de COLMAR et VERSAILLES, le plafond de durée de la garantie « cédant cessionnaire » à trois ans n’est pas applicable aux garanties en cours…mais la question de son application aux cessions postérieures des « baux en cours » reste entière.
Incendie et force majeure exonératoire de responsabilité du preneur
Le preneur n’est pas responsable de l'incendie ayant pris naissance dans les locaux lorsqu’il est issu d’un acte criminel
Le risque d’exposition au RADON figurera (enfin) sur les imprimés de l’état des risques naturels et technologique
L’ERNT, qui était devenu ERNMT puis ESRIS, devient désormais l’ERP (Etat des risques et pollution), lequel informera l’acquéreur / locataire d’un immeuble de son risque d’exposition au RADON
Notion de construction édifiée sur terrain nu et application du statut des baux commerciaux
La « baraque mobile » de type Algeco, sans fondation ni permis de construire pour son implantation, n’est pas un local au sens de l’article L145-1 du Code de commerce.
L’incendie dont la cause n’est pas déterminée n’est pas un cas fortuit.
La Cour de cassation et le Conseil d’Etat resteront en désaccord sur la définition du cas fortuit
Les effets du congé non motivé : vers un revirement de la jurisprudence de la Cour de cassation ?
La Troisième Chambre civile de la Cour de cassation estimait de longue date que le congé non motivé n’est pas nul mais équivalait à un congé avec offre d’indemnité d’éviction…mais c’était avant. Désormais, le preneur semble aussi pouvoir se prévaloir de la nullité en optant pour la poursuite du bail.
Pas d’honoraires pour l’Agent immobilier en cas de levée du droit de préemption du preneur à bail commercial
La Cour de cassation confirme que la jurisprudence concernant le congé pour vendre en baux d’habitation est applicable au droit de préférence de l’article L145-46-1 du Code de commerce