SOURCE : Cass. 3e Civ ., 7 janvier 2016, n° 14-18.360. Arrêt n° 5 P + B
Dans cet arrêt, la Cour de Cassation reconnaît que par l’effet rétroactif de la résolution de la vente, les droits constitués sur l’immeuble se trouve anéantis. En conséquence, le vendeur initial qui retrouve la propriété de l’immeuble n’a pas la qualité de tiers détenteur de l’immeuble et qu’un syndicat des copropriétaires ne peut pas exercer à son encontre un droit de suite.
En l’espèce, par acte notarié M.X a vendu à M.Y un bien immeuble placé sous le régime de la copropriété payable pour partie sous forme de rente viagère.
Un jugement, confirmé par la Cour d’Appel a condamné M.Y à payer des charges de copropriété au syndicat des copropriétaires.
Puis un autre jugement a prononcé la résolution de la vente et condamné M.Y à restituer l’immeuble vendu.
Le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à M.X un commandement valant saisie immobilière, puis l’assigne en vente forcée des biens visés au commandement.
Les juges du fond ont admis que M.X n’est pas un tiers détenteur de l’immeuble et que par voie de conséquence, le syndicat n’est pas recevable à prétendre exercer un droit de suite à son encontre.
Le syndicat forme un pourvoi à l’encontre de l’arrêt rendu et fait valoir les moyens suivants :
Que l’hypothèque est un droit réel sur un immeuble qui est affecté à l’acquittement d’une obligation, qui suit l’immeuble en cause dans quelques mains qu’il passe. Dés le créancier hypothécaire peut saisir le bien entre les mains du tiers détenteur, quoique celui-ci ne soit pas personnellement débiteur. Le tiers détenteur est une personne qui détient à titre non précaire la totalité ou partie de l’immeuble hypothéqué sans être obligé personnellement au paiement de la dette. Le Syndicat des Copropriétaires de considérer que les juges du fond en jugeant qu’il n’était pas recevable à prétendre exercer un droit de suite à l’encontre de M.X au motif que ce dernier n’avait pas la qualité de tiers détenteur, mais seulement celle de propriétaire rétablie dans ses droits, ont violé les dispositions des articles 2393[1] et 2461[2] du Code Civil.
Que les hypothèques ne sont radiées que dans les conditions prévues par l’article 2240[3] du Code Civil et qu’elles ne s’éteignent que dans celles visées à l’article 2440[4] dudit Code. Le syndicat des copropriétaires de conclure qu’en décidant que tous les droits constitués sur l’immeuble s’étaient trouvés anéantis par l’effet rétroactif de la résolution alors que le jugement de résolution ne valait ni radiation ni extinction de l’hypothèque antérieurement publiée, la Cour d’Appel a violé les articles précités.
La Cour de Cassation approuve la Cour d’Appel et rejette le pourvoi.
Voici ce qui a été jugé :
« Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que, par l’effet rétroactif de la résolution de la vente, les droits constitués sur l’immeuble se trouvaient anéantis, la cour d’appel en a exactement déduit que M.X n’avait pas la qualité de tiers détenteur de l’immeuble et que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas exercer un droit de suite à son encontre ».
Geneviève FERRETTI
Vivaldi-Avocats
[1] Art.2393 C.C : « L’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation. Elle est, de sa nature, indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. Elle les suit dans quelques mains qu’ils passent »
[2] Art.2461 C.C : « Les créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrits sur un immeuble, le suivent en quelques mains qu’il passe, pour être colloqués et payés suivant l’ordre de leurs créances ou inscriptions »
[3] Art. 2440 C.C : « Les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées et ayant capacité à cet effet, ou en vertu d’un jugement en dernier ressort ou passé en force de chose jugée. La radiation s’impose au créancier qui n’a pas procédé à la publication, sous forme de mention en marge, prévue au quatrième alinéa de l’article 2422 »
[4] Art. 2488 C.C : » Les privilèges et hypothèques s’éteignent :
1° Par l’extinction de l’obligation principale sous réserve du cas prévu à l’article 2422 ;
2° Par la renonciation du créancier à l’hypothèque sous la même réserve ;
3° Par l’accomplissement des formalités et conditions prescrites aux tiers détenteurs pour purger les biens par eux acquis ;
4° Par la prescription.
La prescription est acquise au débiteur, quant aux biens qui sont dans ses mains, par le temps fixé pour la prescription des actions qui donnent l’hypothèque ou le privilège.
Quant aux biens qui sont dans la main d’un tiers détenteur, elle lui est acquise par le temps réglé pour la prescription de la propriété à son profit : dans le cas où la prescription suppose un titre, elle ne commence à courir que du jour où ce titre a été publié au fichier immobilier.
Les inscriptions prises par le créancier n’interrompent pas le cours de la prescription établie par la loi en faveur du débiteur ou du tiers détenteur.
5° Par la résiliation permise au dernier alinéa de l’article 2423 et dans la mesure prévue par ce texte »
