Aux termes de son arrêt inédit du 16 novembre 2023, la Haute Cour rappelle que si les parties peuvent subordonner la cession du droit au bail avec le fonds de commerce, à l’accord écrit et préalable du bailleur, seule une autorisation judiciaire permet au preneur de passer outre la résistance abusive du bailleur et son refus injustifié à la cession, laquelle est d’ordre public.
SOURCE : Cass. civ 3ème, 16 novembre 2023, n°22-17567, Inédit
Pour mémoire, l’article L145-16 du Code de commerce, d’ordre public, précise en son alinéa 1er :
« Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.
(…) ».
Le texte fait donc échec aux clauses interdisant de manière absolue le locataire à céder son bail commercial avec le fonds de commerce, dans un souci de protection du fonds de commerce dans l’hypothèse où le locataire ne souhaiterait plus ou ne pourrait plus exploiter.
En revanche, il est parfaitement loisible aux parties de stipuler une clause interdisant purement et simplement au locataire de céder le droit au bail seul (sans le fonds de commerce).
A l’inverse, sont autorisées les clauses dites d’agrément, qui subordonnent la cession du bail (avec ou sans le fonds de commerce), à l’autorisation préalable du bailleur.
Si la validité de ce type de clause reste admise par le droit prétorien, le bailleur ne peut pas pour autant en abuser lorsqu’est en jeu la cession du fonds. La jurisprudence contrebalance le principe de validité des clauses d’agrément en se réservant le pouvoir de contrôler la légitimité du refus du bailleur, qui ne pourra se fonder que sur des considérations telles que le manque de solvabilité, de sérieux ou encore d’expérience du cessionnaire pressenti.
Il s’en infère que le refus du bailleur ne peut être motivé que par un motif sérieux et légitime d’agrément du cessionnaire.
Le cédant ne peut en aucun cas procéder à la cession sans avoir préalablement obtenu l’accord exprès et écrit du bailleur, quand bien même il s’agirait d’une cession de fonds de commerce. Le simple silence du bailleur ne vaut pas accord. Il convient alors dans ces conditions, de le relancer, et s’il persiste dans son silence ou dans son refus d’accéder à la demande du cédant, de saisir le juge aux fins d’autorisation de la cession.
Enfin, l’’arrêt du 16 novembre 2023 apporte une précision: l’autorisation judiciaire d’être autorisé à céder, ne vaut qu’à l’égard du cessionnaire visé dans le corps de celle-ci, sans possibilité de se voir substituer une autre personne physique ou morale
