Pourquoi soumettre les permis de construire à des règles de publicité ?
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Les règles de publicité ont pour utilité d’informer les tiers des constructions ou rénovations de bâtiments en cours.
Cette publicité permet à ces mêmes tiers d’être informés de la consistance du projet et, éventuellement, s’ils estiment que celui-ci heurte leurs droits et est illégal, de contester dans l’urgence (référé-suspension) et sur le fond (recours en excès de pouvoir) l’autorisation de construire devant la juridiction administrative.
Le recours à un avocat n’est pas obligatoire mais, au regard de la complexité des règles du droit de l’urbanisme et du contentieux administratif, il est conseillé aux tiers qui souhaitent remettre en cause la légalité d’une telle autorisation de recourir à un avocat pour augmenter leurs chances de succès ou bien éviter d’engager un procès perdu d’avance devant le juge administratif. |
Quels sont les différents modes de publicité applicables ?
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La décision est affichée sur le terrain et à la mairie[1]. Sur le terrain, la responsabilité de l’affichage incombe au bénéficiaire de l’autorisation. A la mairie, à la commune. . |
En quoi consiste l’affichage sur le terrain ?
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Le bénéficiaire de l’autorisation de construire doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation dès la réception de la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite est acquis. L’extrait de l’autorisation doit être affiché pendant toute la durée du chantier[2].
Concrètement, le bénéficiaire du permis doit assurer l’affichage sur le terrain sur un panneau rectangulaire de dimensions supérieures à 80 centimètres[3].
Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier[4]. |
Quelles mentions doit contenir l’affichage sur le terrain ?
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Cet affichage sur le terrain doit mentionner l’obligation de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis. Il mentionne également le délai pour exercer un recours contentieux. Des formules obligatoires sont prévues à cet effet[5].
Le panneau doit également indiquer[6] :
S’agissant d’un permis de construire, le panneau doit aussi préciser si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètre par rapport au sol naturel [7]. |
En quoi consiste l’affichage en mairie ?
| Dans les 8 jours qui suivent la délivrance expresse ou tacite du permis, la mairie procède à l’affichage d’un extrait de l’autorisation durant au minimum 2 mois. L’exécution de cette formalité fait l’objet d’une mention au registre chronologique des actes de publication et de notification des arrêtés du maire. |
Quelles sont les sanctions en cas de non respect par le bénéficiaire du permis des règles de publicité ?
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Si l’affichage sur le terrain n’est pas régulier, le délai de 2 mois dont dispose les tiers pour contester la légalité de l’arrêté d’autorisation de construire ne court pas (jurisprudence constante du Conseil d’état[8]).
Cela crée ainsi un facteur d’insécurité juridique pour le bénéficiaire du permis.
En revanche, les sanctions pénales ont été supprimées par la réforme du 5 janvier 2007. |
Quelle est la principale difficulté pratique pour le bénéficiaire du permis ?
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En cas de contestation, la principale difficulté pratique pour le bénéficiaire est de prouver que l’affichage a bien été régulier pendant toute la durée du chantier.
En cas de litige devant le juge administratif, ce dernier apprécie souverainement la pertinence des preuves apportées par le bénéficiaire.
A cet égard, il peut être utile pour le bénéficiaire de recourir en amont au service d’un huissier de justice. En effet, la force probante des constats établis par les huissiers de justice pendant la période d’affichage est classiquement reconnue. Il est ainsi conseillé d’établir 3 constats d’huissier (au commencement, au milieu et à la fin de la période d’affichage).
A défaut, il sera toujours possible de recourir aux témoignages dont la valeur probatoire est néanmoins moins solide. |
A défaut d’affichage régulier, le bénéficiaire du permis est-il plongé dans une insécurité juridique totale ?
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Heureusement non.
L’article R.600-3 du code de l’urbanisme dispose ainsi : « aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire (…) n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction. Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d’achèvement (…). » |
NB : un modèle d’affichage pour les permis de construire est disponible à l’adresse internet officielle suivante :
http://www.developpement-durable.gouv.fr/Les-modeles-pour-l-affichage,16046.html
Alexandre PETIT
[1]Cf. article R.424-15 du code de l’urbanisme.
[2] Cf. article R.424-15 alinéa 1 du code de l’urbanisme.
[3] Cf. article A.424-15 du code de l’urbanisme.
[4] Cf. article A424-18 du code de l’urbanisme.
[5] Cf. article R.424-15 alinéa 2 du code de l’urbanisme :
« Le panneau d’affichage comprend la mention suivante :
“Droit de recours :
“Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l’urbanisme).
“Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme).” »
[6] Cf. article A424-16 du code de l’urbanisme.
[7] Cf. article A424-16 du code de l’urbanisme.
[8] En ce sens, CE, 1er juillet 1987, n°61465.
