C’est la portée de l’arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 8 février 2023.
Cour de cassation 3ème Chambre Civile 8 février 2023 n°21-20.535 FS – B
Une SCI a consenti à une autre société un bail emphytéotique d’une durée de 99 ans portant sur un terrain lui appartenant, afin d’y construire une clinique de rhumatologie alimentée en eau thermale depuis la source située sur une parcelle voisine qui appartient également à la SCI.
Le 6 novembre 1978, les parties ont modifié leurs relations contractuelles en concluant un protocole, un avenant au bail et un contrat de concession d’eau.
Du fait de manquements du preneur à ses obligations contractuelles, la SCI l’a assigné en résiliation du bail, du contrat de concession d’eau et du protocole, en expulsion et en paiement de redevances et de dommages-intérêts à raison d’un empiétement sur son terrain voisin.
Il convient de préciser que l’empiétement dénoncé par la SCI était invoqué au titre d’un manquement contractuel du preneur à ses obligations issues du bail emphytéotique.
II –
La Cour d’appel a rejeté la demande de la SCI tendant à l’octroi de dommages et intérêts à raison de l’empiétement imputable au preneur, jugeant que l’action était irrecevable car prescrite.
En effet, et selon la Cour d’appel, l’action en responsabilité contractuelle était soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, courant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, soit à la date de la connaissance de l’empiétement et non à celle de la cessation de celui-ci.
L’action en indemnisation initiée par la SCI a été jugée tardive par les juges d’appel.
III –
La SCI a formé un pourvoi en cassation.
Le bailleur soutenait que le dommage né d’un empiétement est continu et que si même l’action visant à la réparation des dommages causés par un empiétement peut être regardée comme personnelle, elle doit être recevable, au moins dans la limite des cinq années qui précèdent la demande, dès lors que l’empiétement se poursuit et que l’action réelle n’est pas prescrite.
La Haute Juridiction a suivi le raisonnement de la Cour d’appel.
En effet, et selon la Cour de cassation, les juges d’appel ont à bon droit constaté que la SCI connaissait l’existence de l’empiétement au moins depuis le 22 avril 2008, date à laquelle elle avait assigné en référé le preneur.
Or, la demande en indemnisation au titre de l’empiétement a été formulée le 3 septembre 2018.
