L’imprudence du maître d’ouvrage public ne libère pas le maître d’œuvre de son devoir de conseil lors de la réception des travaux
CE, 1er déc. 2025, n° 503890 La connaissance, par le maître d’ouvrage public, de désordres affectant l’ouvrage avant sa réception ne saurait, à elle seule, exonérer le maître d’œuvre de sa responsabilité pour manquement à son obligation de conseil. Une telle circonstance est seulement susceptible de conduire à un partage de responsabilité, justifiant une limitation de l’indemnisation. 1. Le principe : la persistance du devoir de conseil du maître d’œuvre lors de la réception Il est de jurisprudence constante que le maître d’œuvre est tenu, jusqu’aux opérations de réception, d’un devoir de conseil actif et loyal à l’égard du maître d’ouvrage. Ce devoir implique notamment d’attirer son attention sur les désordres apparents ou prévisibles affectant l’ouvrage, afin de lui permettre soit de différer la réception, soit de la prononcer avec réserves. Le Conseil d’État a clairement affirmé que « la seule circonstance que le maître d’ouvrage ait eu connaissance des désordres avant la réception ne saurait exonérer le maître d’œuvre de son obligation de conseil lors des opérations de réception » (CE, 10 juill. 2013, n° 359100). Cette solution s’inscrit…
Expulsion et indemnisation en cas de refus du concours de la force publique : le décret d’application précise enfin le régime de réparation
D. n° 2025-1052, 3 nov. 2025 : JO, 6 nov. Depuis le 7 novembre 2025, le cadre réglementaire issu de la loi dite anti-squat du 27 juillet 2023 est pleinement opérationnel. Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 vient préciser les modalités d’évaluation de l’indemnisation due au propriétaire lorsque l’État refuse de prêter le concours de la force publique pour exécuter une décision judiciaire d’expulsion (C. pr. exéc., art. R. 154-1 à R. 154-7). Ce texte, entré en vigueur le 7 novembre 2025, consacre et harmonise des solutions déjà bien établies par la pratique administrative et la jurisprudence, tant administrative que judiciaire. 1. Le fondement du droit à réparation en cas de refus de la force publique L’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution rappelle un principe ancien : « L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’État ouvre droit à réparation. » Si ce principe a été solennellement affirmé par le Conseil d’État dans l’arrêt Couitéas (CE, 30 nov. 1923), la Cour de cassation…
Réparation d’une erreur de diagnostic immobilier : principe et limites
La réparation des préjudices causés par un diagnostic immobilier erroné doit correspondre au coût des travaux rendus nécessaires par cette erreur, sauf si ceux-ci sont déjà imposés par des malfaçons antérieures relevant de la garantie décennale. Cass. 3e civ., 23 oct. 2025, n° 23-18.771, n° 499 D Dans cette affaire, un diagnostic de performance énergétique (DPE) annexé à l’acte de vente d’une maison mentionnait une performance énergétique de classe C. Les acquéreurs constatent, après l’achat, que la superficie réelle de la maison est inférieure à celle convenue et que des problèmes d’isolation subsistent. Plusieurs expertises révèlent des désordres affectant la performance énergétique et l’isolation. Les acquéreurs assignent alors le vendeur, le diagnostiqueur et l’assureur de ce dernier en réparation de leurs préjudices. Au fond, le tribunal reconnaît que le vendeur, ayant participé à la construction partielle du bâtiment, engage sa responsabilité décennale pour les désordres relatifs à l’isolation. Par ailleurs, le diagnostiqueur et son assureur sont condamnés à indemniser les acquéreurs pour la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente, cette somme étant mise à la…
Pas d’interruption du délai décennal par la reprise des désordres après la réforme de 2008
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 octobre 2025, 23-20.446, Publié au bulletin Le délai de la garantie décennale, tel que prévu par l’article 1792-4-1 du code civil, constitue un délai de forclusion et non un délai de prescription classique (Cass. 3e civ., 17 oct. 2024, n° 23-13.305). Contrairement à l’ancien régime, sous l’empire de l’article 2270 du code civil, la reconnaissance non équivoque de responsabilité par le constructeur ou l’exécution de travaux de reprise pouvait interrompre le délai décennal (Cass. 3e civ., 4 déc. 1991, n° 90-13.461 ; Cass. 3e civ., 12 juill. 1995, n° 93-13.334 ; Cass. 3e civ., 10 juill. 2002, n° 01-02.243). Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, la combinaison des articles 2220 et 2240 du code civil exclut toute interruption du délai de forclusion par une reconnaissance de responsabilité, même si le sinistre se manifeste avant la réforme et que la reprise des désordres intervient après le 19 juin 2008 (Cass. 3e civ., 10 juin 2021, n° 20-16.837 ; Cass. 3e civ., 17 oct. 2024, n° 23-13.305). Faits Un…
Délai de recours décennal contre un constructeur
Pour interrompre le délai de prescription d’une action décennale, il est nécessaire que la demande en justice vise directement le constructeur responsable. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 octobre 2025, 24-10.405, Inédit Dans cette affaire, un bâtiment à usage d’habitation a été édifié et réceptionné le 7 juin 2008. Le syndicat des copropriétaires, constatant des malfaçons affectant les façades, saisit le juge des référés, qui ordonne une mesure d’expertise le 4 avril 2014. Le rapport d’expertise est déposé le 6 mars 2015. Le 31 mai 2017, le syndicat assigne l’assureur du constructeur pour obtenir le paiement des travaux de reprise. Par la suite, le 8 décembre 2017, le maître de l’ouvrage appelle l’entreprise en cause, qui oppose une fin de non-recevoir pour forclusion. Les juges du fond condamnent néanmoins le constructeur sur le fondement de sa responsabilité décennale, considérant que la prescription avait été interrompue. La Cour de cassation censure cette décision. Elle relève que la cour d’appel n’a pas précisé si l’entreprise avait été directement appelée aux opérations d’expertise et n’a pas répondu aux arguments selon lesquels…
Défaut de délivrance et de jouissance paisible : l’action en exécution forcée échappe à la prescription tant que le manquement persiste
Cass. 3e civ, 4 décembre 2025, n°23-23.357 Source Les obligations du bailleur de délivrance et de jouissance paisible constituent des obligations essentielles du contrat de bail, exigibles pendant toute sa durée. Lorsque le manquement du bailleur se prolonge dans le temps, le locataire est fondé à en solliciter l’exécution forcée, sans que la prescription extinctive puisse lui être opposée. Par un arrêt de censure du 4 décembre 2025, la Cour de cassation confirme avec force cette analyse, en réaffirmant que le caractère continu des obligations du bailleur fait obstacle à la prescription de l’action du locataire tant que le manquement perdure. 1. Une solution désormais solidement ancrée : la continuité des obligations du bailleur Il s’agit de la seconde affirmation récente de ce principe par la troisième chambre civile, après un arrêt du 10 juillet 2025 rendu à propos d’une action en résiliation du bail. Dans cette décision, publiée au Bulletin et assortie d’un attendu de principe, la Cour avait déjà jugé que le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, dès lors qu’il se…
Dommages-ouvrage : nécessité de caractériser le caractère décennal des désordres
L’assureur dommages-ouvrage (DO) ne peut être condamné à indemniser le maître d’ouvrage ou les copropriétaires que si le caractère décennal des désordres est établi et que les conditions préalables à la mise en œuvre de la garantie sont respectées. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2025, 23-23.631, Inédit Source En 2005, une SCI fait édifier un ensemble immobilier qu’elle commercialise dans le cadre de ventes en l’état futur d’achèvement. La livraison des parties privatives intervient à l’été 2006, avec six mois de retard, tandis que certaines parties communes, notamment les accès piétonniers et le parking, ne sont pas achevées. Les acquéreurs, constitués en syndicat de copropriétaires, obtiennent la désignation d’un expert judiciaire en référé afin d’examiner les désordres affectant l’immeuble. À l’issue de son rapport, le syndicat assigne la SCI, les constructeurs et l’assureur DO au titre de différents désordres affectant les lots privatifs et les parties communes, notamment les sols souples, carrelages, peintures, planchers et VRD. Les juges du fond prononcent une réception judiciaire des ouvrages, assortie des réserves correspondant aux désordres apparents listés dans la…
Assurance applicable en cas d’erreur d’implantation d’une maison et violation d’une servitude
L’erreur d’implantation d’une construction, entraînant la violation d’une servitude, relève de la responsabilité civile professionnelle du constructeur et non de sa responsabilité civile d’exploitation. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 octobre 2025, 23-20.872, InéditSource Une personne acquiert un terrain destiné à accueillir une maison individuelle, l’acte de vente notarié prévoyant une servitude limitant la hauteur de construction sur une portion précise du terrain. Elle signe ensuite un contrat de construction de maison individuelle avec un constructeur, lequel a souscrit : Au cours des travaux, il apparaît que la maison a été mal implantée et ne respecte pas la servitude de hauteur prévue. Malgré cette irrégularité, le constructeur poursuit la construction. Suite à la mise en cause du constructeur et de ses assureurs, la cour d’appel condamne solidairement le constructeur et les compagnies d’assurance à indemniser le maître de l’ouvrage. La compagnie B forme un pourvoi, soutenant que l’erreur d’implantation ne relève pas de la RC d’exploitation, mais de la RC professionnelle, contractuellement prévue pour couvrir les dommages liés aux fautes commises dans l’exercice de l’activité professionnelle. La Cour…
Un lot de copropriété à usage d’habitation peut être réaffecté à un usage de débarras en cas de danger avéré
Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.387, n° 274 D Usage non conforme : le critère du risque l’emporte Lorsqu’un lot d’une copropriété, bien qu’utilisé de longue date à des fins d’habitation, présente un risque anormal pour la sécurité des occupants, l’assemblée générale des copropriétaires peut interdire cette affectation et en imposer la réaffectation à l’usage initial prévu par le règlement de copropriété, en l’occurrence un débarras. L’incendie révélateur d’un danger structurel À la suite d’un incendie dans un immeuble en copropriété, les opérations d’évacuation ont mis en évidence des difficultés d’accès au dernier étage, où certains lots étaient occupés à usage d’habitation. Ces lots étaient pourtant désignés comme « débarras » dans le règlement de copropriété. Bien que certains actes de vente mentionnaient un usage d’habitation, et que cette affectation était ancienne, l’assemblée générale a décidé d’interdire leur usage résidentiel, au vu des conclusions d’expertise sur les risques encourus. Les copropriétaires contestent la décision Les propriétaires concernés ont saisi la justice pour obtenir l’annulation de la résolution de l’assemblée, faisant valoir la prescription de l’action, et l’existence d’un…
Transformation des bureaux en logements : vers une copropriété plus flexible
Un allègement du régime de vote en assemblée générale L. n° 2025-541, 16 juin 2025, art. 8 et 9 : JO, 17 juin La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 simplifie considérablement les démarches pour transformer des bureaux en logements dans un immeuble en copropriété. Désormais, seule la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est requise pour autoriser ce changement d’usage, même lorsqu’il porte atteinte à la destination de l’immeuble. Cette évolution marque la fin du verrou de l’unanimité, longtemps considéré comme un obstacle majeur à la réaffectation des bureaux, notamment dans un contexte de vacance croissante et de pénurie de logements. Cas de transformation libre et encadrée Deux hypothèses se présentent : À noter : cette solution constitue un compromis. Elle offre une souplesse nouvelle sans aller aussi loin que le texte initial du législateur, qui envisageait une absence totale de droit d’opposition des copropriétaires. Exclusion des locaux commerciaux du dispositif La réforme ne s’applique pas aux locaux commerciaux. Le législateur a estimé que la transformation de commerces en logements risquait de…
Retrait-gonflement des argiles : vers une indemnisation obligatoire par la garantie décennale des constructeurs ?
Rapp. Haut-Commissariat à la Stratégie et au plan, "Repenser la mutualisation des risques climatiques", juin 2025 https://www.strategie-plan.gouv.fr/files/files/Publications/2025/2025-06-12%20-%20Risques%20climatiques/HCSP-2025-RAPPORT%20MUTUALISATION%20RISQUES%20CLIMAT_Complet_12juin18h-FINAL.pdf Dans un contexte de multiplication des sinistres liés au changement climatique, une proposition du Haut-Commissariat à la stratégie et au plan envisage de faire reposer exclusivement sur la garantie décennale des constructeurs la prise en charge des désordres causés par le phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA) survenant dans les dix ans suivant la réception des travaux. Un rapport pour refondre la gestion des risques climatiques Le Haut-Commissariat a récemment publié un rapport visant à améliorer la couverture des risques liés au climat. Trois scénarii d’évolution du régime d’indemnisation des événements climatiques y sont examinés. L’un d’eux s’intéresse tout particulièrement aux fissurations des bâtiments résultant du retrait-gonflement des argiles, un phénomène accentué par les épisodes de sécheresse. Dans ce cadre, la proposition n°7 du premier scénario recommande explicitement d’exclure du régime des catastrophes naturelles (Cat Nat) les sinistres RGA survenus dans les dix premières années suivant la construction, même lorsque le bâtiment a été érigé conformément aux normes techniques imposées par la loi…
Responsabilité de l’acquéreur dans l’échec d’une vente immobilière conditionnée à l’obtention d’un permis
Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-13.335, n° 160 F-D Une vente soumise à condition suspensive : le contexteEn novembre 2010, une SCI a conclu avec un acquéreur une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier, sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de démolir et de construire, purge de tout recours, avant une date limite. L’acquéreur devait déposer sa demande de permis au plus tard le 31 mars 2011. Il l’a fait in extremis, le 30 mars, mais le dossier a été jugé incomplet par l’administration. À la suite d’une modification du plan local d’urbanisme (PLU) en mai 2011, il a retiré sa demande en septembre. Le bien a finalement été vendu à un tiers à un prix inférieur, ce qui a conduit la SCI à agir en indemnisation. La faute de l’acquéreur dans l’échec de la condition suspensive La Cour de cassation confirme la décision d’appel qui retient la responsabilité de l’acquéreur. Elle considère que : Ainsi, l’acquéreur a manqué à son obligation de diligence dans l’instruction du dossier de permis. Son comportement fautif justifie…