Prescription de l’action de l’entreprise principale contre l’assureur du sous-traitant
Le point de départ de la prescription quinquennale est subordonné à l’acquisition d’une connaissance complète et chiffrée du dommage par l’entreprise générale. Cass. 3e civ., 27 nov. 2025, n° 23-22.017, n° 565 D Une entreprise générale, intervenant à la fois comme constructeur et comme vendeur, avait confié à un sous-traitant, dans le cadre d’un contrat-cadre, la réalisation de travaux de pose de poêles et d’inserts au domicile de ses clients. Dès 2012, des dysfonctionnements affectant certaines installations ont conduit l’entreprise principale à alerter sa clientèle sur les risques encourus et à procéder à plusieurs déclarations de sinistre auprès de son assureur. Estimant que la sécurité des utilisateurs était compromise, l’entreprise générale a pris l’initiative de faire exécuter l’ensemble des travaux de reprise nécessaires, qu’elle a intégralement financés par avance. Elle a parallèlement indemnisé certains clients à titre transactionnel. Afin d’identifier l’origine des désordres et d’en apprécier la gravité, plusieurs expertises amiables ont été diligentées au cours des années 2013 et 2014. Ce n’est qu’à l’issue de ces investigations techniques que l’entreprise générale a estimé être en mesure de rattacher les…
Les limites de l’efficacité de la clause exonératoire de garantie des vices cachés
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2025, 24-11.221, Inédit La clause de non-garantie des vices cachés insérée dans un acte de vente ne produit pas d’effet lorsque les désordres affectant l’immeuble trouvent leur origine dans des travaux réalisés personnellement par le vendeur. En l’espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation, se plaignant de multiples désordres révélés après la vente, ont assigné leurs vendeurs à l’issue d’une expertise judiciaire. Ils ont agi sur le fondement de la garantie des vices cachés, sollicitant à la fois la résolution de la vente et l’allocation de dommages-intérêts. Bien que l’acte de vente contienne une clause exonératoire de garantie, les juges du fond ont fait droit à leurs demandes. Ils ont relevé, d’une part, la gravité des désordres, lesquels portaient atteinte à la structure même de l’immeuble, et, d’autre part, le fait déterminant que les travaux à l’origine des vices avaient été exécutés par les vendeurs eux-mêmes. Il ressortait du dossier que ces travaux, réalisés sur une période de plus de dix ans, incluaient des interventions substantielles sur des éléments porteurs de la…
Légitimité du droit d’agir en justice et caractérisation de l’abus de droit
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2025, 23-23.791, Inédit L’exercice d’une action ou d’une défense en justice constitue un droit fondamental qui ne saurait, sauf circonstances particulières, dégénérer en abus dès lors que sa légitimité a été reconnue, même partiellement, par une juridiction. La seule persistance dans le contentieux ou le refus de transiger ne suffit pas, en soi, à caractériser une faute engageant la responsabilité civile de son auteur. En l’espèce, les acquéreurs d’un immeuble d’habitation, se plaignant de divers désordres affectant le bien, ont assigné leur vendeur à l’issue d’une expertise judiciaire, notamment sur le fondement de la garantie des vices cachés. Le litige suivait ainsi un schéma classique en droit immobilier. Déboutés de l’ensemble de leurs demandes en première instance, les acquéreurs ont toutefois obtenu gain de cause devant la cour d’appel. Celle-ci a retenu la qualité de professionnel du bâtiment du vendeur ainsi que sa connaissance des vices affectant l’immeuble, ce qui justifiait que soit mis à l’écart la clause contractuelle d’exonération de garantie. Sur ce point, la solution s’inscrivait dans une jurisprudence…
La VEFA requalifiée en marché public de travaux lorsque l’acheteur public exerce une influence déterminante sur l’opération
CAA Lyon, 18 sept. 2025, n° 23LY02923 Lorsqu’un acheteur public suit et encadre l’ensemble des phases d’une opération immobilière réalisée en vue de l’acquisition d’un immeuble en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il exerce une influence déterminante sur la conception de l’ouvrage. Dans une telle hypothèse, le contrat ne peut être regardé comme une simple opération de vente immobilière privée et doit être requalifié en marché public de travaux. 1. Les faits et la procédure : une VEFA fortement encadrée par l’acheteur public En l’espèce, un office public d’HLM a cédé des parcelles en vue de la réalisation d’une opération immobilière comprenant la construction de son futur siège social, destiné à lui être rétrocédé par le biais d’une VEFA. Un différend étant né à l’occasion de l’exécution du contrat, l’office public de l’habitat a assigné le vendeur-promoteur devant le tribunal administratif de Lyon. Celui-ci s’est toutefois déclaré incompétent, estimant le litige de nature privée. Saisie en appel, la Cour administrative d’appel de Lyon a infirmé cette analyse. Elle a jugé que le contrat litigieux devait être qualifié de contrat…
Inopposabilité de la prescription en cas d’information contractuelle insuffisante
Le délai de prescription d’une action en assurance ne peut être opposé à l’assuré si le contrat ne mentionne pas de manière exhaustive les causes ordinaires d’interruption de la prescription, telles que prévues par les articles 2240 à 2246 du code civil. Cass. 2e civ., 6 nov. 2025, n° 24-11.128, n° 1103 D En septembre 2019, le propriétaire d’un immeuble déclare un sinistre au titre de la garantie catastrophes naturelles incluse dans son contrat d’assurance multirisques. Sur la base d’un rapport d’expertise amiable établi en août 2020, l’assureur notifie en septembre 2020 qu’il refuse de garantir les conséquences du sinistre. L’assuré assigne alors l’assureur en référé expertise en octobre 2022. Le juge des référés rejette la demande comme prescrite en application de l’article L. 114-1 du code des assurances. En appel, l’assuré soutient que le délai de prescription biennale ne peut lui être opposé, invoquant une information insuffisante dans le contrat sur les causes ordinaires d’interruption de la prescription, telles que prévues par le code civil et rappelées par l’article R. 112-1 du code des assurances. La cour d’appel écarte…
Indemnisation des frais d’assistance à expertise : un poste autonome du préjudice réparable
Les frais exposés pour l’assistance d’un expert conseil de partie lors d’une expertise, lorsqu’ils sont nécessaires à l’établissement des responsabilités et à l’évaluation des préjudices, doivent être supportés par l’auteur du dommage. Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 13 novembre 2025, 24-17.408, Inédit Victime d’un accident médical, une personne sollicitait l’indemnisation des honoraires du médecin conseil qui l’avait assistée lors d’une expertise ordonnée par le juge administratif. Elle demandait la prise en charge de ces frais au titre du poste des « frais divers » (FD), estimant qu’ils étaient directement liés à la survenance du dommage et indispensables à la défense de ses intérêts. La cour d’appel rejette toutefois cette demande, retenant que la facture litigieuse avait été établie au nom de l’avocat de la victime et non directement à celui de cette dernière, ce qui faisait obstacle, selon elle, à leur indemnisation. Saisie d’un pourvoi, la Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle que les frais d’assistance par un médecin conseil lors d’une expertise, dès lors qu’ils sont nécessaires à l’établissement des responsabilités et à l’indemnisation des…
L’imprudence du maître d’ouvrage public ne libère pas le maître d’œuvre de son devoir de conseil lors de la réception des travaux
CE, 1er déc. 2025, n° 503890 La connaissance, par le maître d’ouvrage public, de désordres affectant l’ouvrage avant sa réception ne saurait, à elle seule, exonérer le maître d’œuvre de sa responsabilité pour manquement à son obligation de conseil. Une telle circonstance est seulement susceptible de conduire à un partage de responsabilité, justifiant une limitation de l’indemnisation. 1. Le principe : la persistance du devoir de conseil du maître d’œuvre lors de la réception Il est de jurisprudence constante que le maître d’œuvre est tenu, jusqu’aux opérations de réception, d’un devoir de conseil actif et loyal à l’égard du maître d’ouvrage. Ce devoir implique notamment d’attirer son attention sur les désordres apparents ou prévisibles affectant l’ouvrage, afin de lui permettre soit de différer la réception, soit de la prononcer avec réserves. Le Conseil d’État a clairement affirmé que « la seule circonstance que le maître d’ouvrage ait eu connaissance des désordres avant la réception ne saurait exonérer le maître d’œuvre de son obligation de conseil lors des opérations de réception » (CE, 10 juill. 2013, n° 359100). Cette solution s’inscrit…
Expulsion et indemnisation en cas de refus du concours de la force publique : le décret d’application précise enfin le régime de réparation
D. n° 2025-1052, 3 nov. 2025 : JO, 6 nov. Depuis le 7 novembre 2025, le cadre réglementaire issu de la loi dite anti-squat du 27 juillet 2023 est pleinement opérationnel. Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 vient préciser les modalités d’évaluation de l’indemnisation due au propriétaire lorsque l’État refuse de prêter le concours de la force publique pour exécuter une décision judiciaire d’expulsion (C. pr. exéc., art. R. 154-1 à R. 154-7). Ce texte, entré en vigueur le 7 novembre 2025, consacre et harmonise des solutions déjà bien établies par la pratique administrative et la jurisprudence, tant administrative que judiciaire. 1. Le fondement du droit à réparation en cas de refus de la force publique L’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution rappelle un principe ancien : « L’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’État ouvre droit à réparation. » Si ce principe a été solennellement affirmé par le Conseil d’État dans l’arrêt Couitéas (CE, 30 nov. 1923), la Cour de cassation…
Réparation d’une erreur de diagnostic immobilier : principe et limites
La réparation des préjudices causés par un diagnostic immobilier erroné doit correspondre au coût des travaux rendus nécessaires par cette erreur, sauf si ceux-ci sont déjà imposés par des malfaçons antérieures relevant de la garantie décennale. Cass. 3e civ., 23 oct. 2025, n° 23-18.771, n° 499 D Dans cette affaire, un diagnostic de performance énergétique (DPE) annexé à l’acte de vente d’une maison mentionnait une performance énergétique de classe C. Les acquéreurs constatent, après l’achat, que la superficie réelle de la maison est inférieure à celle convenue et que des problèmes d’isolation subsistent. Plusieurs expertises révèlent des désordres affectant la performance énergétique et l’isolation. Les acquéreurs assignent alors le vendeur, le diagnostiqueur et l’assureur de ce dernier en réparation de leurs préjudices. Au fond, le tribunal reconnaît que le vendeur, ayant participé à la construction partielle du bâtiment, engage sa responsabilité décennale pour les désordres relatifs à l’isolation. Par ailleurs, le diagnostiqueur et son assureur sont condamnés à indemniser les acquéreurs pour la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente, cette somme étant mise à la…
Pas d’interruption du délai décennal par la reprise des désordres après la réforme de 2008
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 octobre 2025, 23-20.446, Publié au bulletin Le délai de la garantie décennale, tel que prévu par l’article 1792-4-1 du code civil, constitue un délai de forclusion et non un délai de prescription classique (Cass. 3e civ., 17 oct. 2024, n° 23-13.305). Contrairement à l’ancien régime, sous l’empire de l’article 2270 du code civil, la reconnaissance non équivoque de responsabilité par le constructeur ou l’exécution de travaux de reprise pouvait interrompre le délai décennal (Cass. 3e civ., 4 déc. 1991, n° 90-13.461 ; Cass. 3e civ., 12 juill. 1995, n° 93-13.334 ; Cass. 3e civ., 10 juill. 2002, n° 01-02.243). Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, la combinaison des articles 2220 et 2240 du code civil exclut toute interruption du délai de forclusion par une reconnaissance de responsabilité, même si le sinistre se manifeste avant la réforme et que la reprise des désordres intervient après le 19 juin 2008 (Cass. 3e civ., 10 juin 2021, n° 20-16.837 ; Cass. 3e civ., 17 oct. 2024, n° 23-13.305). Faits Un…
Délai de recours décennal contre un constructeur
Pour interrompre le délai de prescription d’une action décennale, il est nécessaire que la demande en justice vise directement le constructeur responsable. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 octobre 2025, 24-10.405, Inédit Dans cette affaire, un bâtiment à usage d’habitation a été édifié et réceptionné le 7 juin 2008. Le syndicat des copropriétaires, constatant des malfaçons affectant les façades, saisit le juge des référés, qui ordonne une mesure d’expertise le 4 avril 2014. Le rapport d’expertise est déposé le 6 mars 2015. Le 31 mai 2017, le syndicat assigne l’assureur du constructeur pour obtenir le paiement des travaux de reprise. Par la suite, le 8 décembre 2017, le maître de l’ouvrage appelle l’entreprise en cause, qui oppose une fin de non-recevoir pour forclusion. Les juges du fond condamnent néanmoins le constructeur sur le fondement de sa responsabilité décennale, considérant que la prescription avait été interrompue. La Cour de cassation censure cette décision. Elle relève que la cour d’appel n’a pas précisé si l’entreprise avait été directement appelée aux opérations d’expertise et n’a pas répondu aux arguments selon lesquels…
Défaut de délivrance et de jouissance paisible : l’action en exécution forcée échappe à la prescription tant que le manquement persiste
Cass. 3e civ, 4 décembre 2025, n°23-23.357 Source Les obligations du bailleur de délivrance et de jouissance paisible constituent des obligations essentielles du contrat de bail, exigibles pendant toute sa durée. Lorsque le manquement du bailleur se prolonge dans le temps, le locataire est fondé à en solliciter l’exécution forcée, sans que la prescription extinctive puisse lui être opposée. Par un arrêt de censure du 4 décembre 2025, la Cour de cassation confirme avec force cette analyse, en réaffirmant que le caractère continu des obligations du bailleur fait obstacle à la prescription de l’action du locataire tant que le manquement perdure. 1. Une solution désormais solidement ancrée : la continuité des obligations du bailleur Il s’agit de la seconde affirmation récente de ce principe par la troisième chambre civile, après un arrêt du 10 juillet 2025 rendu à propos d’une action en résiliation du bail. Dans cette décision, publiée au Bulletin et assortie d’un attendu de principe, la Cour avait déjà jugé que le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, dès lors qu’il se…