SOURCE : 3ème civ, 17 mai 2018, n°17-15.146 FS-P+B+I

Il est acquis, au regard des nombreuses décisions ayant abordé la problématique, commentées dans Vivaldi-chronos[1], que la clause d’indexation à indice de base fixe est en principe licite, sauf lorsqu’elle crée une distorsion entre la période de variation indiciaire et celle s’écoulant entre deux révisions.

Ainsi, la clause qui fait évoluer le loyer, selon la variation de 5 trimestres, d’un bail qui n’avait duré que 7 mois au jour de l’indexation, doit être réputée non écrite au visa de l’article 112-1 du CMF.

Un preneur à bail dont la clause d’indexation était à base fixe, avait rapproché ces dispositions d’ordre public, de celles de l’article L145-39 du Code de commerce régissant la révision spéciale du loyer en cas de variation de plus de 25% du prix du bail.

Selon lui, la révision du loyer créerait une distorsion entre la période de variation indiciaire et la durée entre deux indexations, entrainant l’anéantissement de la clause d’indexation, puisque la révision fixe toujours le nouveau loyer à l’intérieur d’une période de variation indiciaire. En conséquence, à suivre son raisonnement, après la demande de révision, la période de variation indiciaire appliquée selon la clause du bail est toujours supérieure à la durée s’écoulant entre les révisions.

Pour la Cour de cassation la révision spéciale du loyer ne peut pas organiser l’anéantissement d’une clause d’indexation. La solution à la problématique est apportée par une utilisation inédite de l’article R145-22 al1 du Code de commerce, qui encadre la révision légale du loyer par le Juge :

« Le juge adapte le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande. »

La Cour d’appel, puis la Cour de cassation, semblent ainsi considérer que le juge peut adapter la clause d’indexation pour éviter toute difficulté inhérente à la révision. S’agira-t-il pour le juge de modifier l’indice de base ? La date d’indexation ? Aucune précision n’est apportée sur le fonctionnement de cette « adaptation ».

Des précisions sont donc attendues

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats

[1] Cf notre article du 15 mars 2017 Clause d’indexation et distorsion indiciaire