SOURCE : CA PARIS, Pôle 5 – Chambre 3, 09 juillet 2014, n° 12/14948

La Cour d’appel de PARIS poursuit sa distinction entre les clauses d’indexation à indice de base fixe licites et les clauses d’indexation à indice de base fixe réputées non écrite[1].

En l’espèce, la clause d’indexation d’un bail à effet au 1er octobre 1993, signé en renouvellement d’un bail de 1987, stipulait que « l’indice pris en référence pour les révisions du loyer est l’indice du 4ème trimestre 1990 (…). Aussi le loyer sera révisable le 1er octobre 1996 (…) en comparant l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE pour le 4ème trimestre 1990 et celui du 4ème trimestre 1996 (…) ».

Le preneur a donc sollicité des juridictions qu’elles constatent le caractère non écrit de cette clause, conformément aux dispositions de l’article L112-1 du Code monétaire et financier.

Vainement, le bailleur y opposa la prescription biennale devant la Cour d’appel de PARIS, puisque cette demande est imprescriptible car, contrairement à la nullité, le constat du caractère non écrit d’une clause n’est enfermé dans aucun délai.

Le destin de sa clause d’indexation étant scellé, le bailleur a excipé d’une identité de montant entre le loyer de 1993 et celui de 1990 (bail initial), de sorte que la période de variation de l’indice correspondait en pratique à la durée s’écoulant entre deux fixations de loyer.

La Cour ne partage pas cette position et applique strictement les dispositions de l’article L112-1 : « le bail de 1994 bien que venant en renouvellement du bail précédent de 1987 est un nouveau bail ».

Or, « en disposant que le loyer du bail renouvelé en 1994 à effet du 1er octobre 1993 sera révisable pour la première fois le 1er octobre 1996 en fonction de l’indice du coût de la construction publié pour le 4ème trimestre 1990, la clause d’échelle mobile contenue dans ce bail organise la distorsion prohibée ; la période de variation de l’indice correspond en effet à six années tandis que la durée s’écoulant entre la date d’effet du bail et la révision du 1er octobre 1996 est de trois ans ;

La clause d’échelle mobile contenue dans le bail signé en 1994 doit donc être réputée non écrite. »

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats

[1] Cf notre article chronos Clause d’indexation du loyer.