SOURCE : 3ème civ, 7 mai 2014, n°12-22637, Inédit
Dans le cadre du renouvellement d’un bail, un bailleur sollicite de son preneur le versement, en totalité, d’un nouveau dépôt de garantie de deux termes de loyer, plutôt qu’un paiement par compensation avec l’ancien dépôt de garantie.
Toutefois le bailleur tarde à restituer cet ancien dépôt de garantie, conduisant le preneur à solliciter de sa part le versement d’intérêts conformément à l’article L145-40 du Code de commerce, lequel dispose que :
« Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. »
Cette demande est rejetée par les premiers juges, qui considèrent que la non-restitution du dépôt de garantie ne peut s’analyser comme des sommes versées d’avance au bailleur.
La Cour d’appel de Paris[1], tout en agréant cette position, accueille toutefois favorablement la demande du preneur. Pour la Cour, lorsque les parties poursuivent leurs relations sur la base d’un nouveau bail portant en tout ou partie sur les mêmes locaux, « les sommes conservées par le bailleur postérieurement à la fin du bail initial en sus des sommes versées à titre de garantie ne peuvent s’analyser que comme des sommes versées d’avance » productives d’intérêts dans les conditions de l’article L145-40. La Cour assimilait ainsi la conservation du dépôt de garantie initial, au versement d’un complément de dépôt de garantie « temporaire » lors du bail suivant.
Son arrêt est censuré par la Cour de cassation, au terme d’une application stricte du texte :
« (…) en appliquant les dispositions de l’article L. 145-40 du code de commerce à une somme restant due par le bailleur au titre de la restitution du dépôt de garantie versé pour un bail ayant pris fin, la cour d’appel a violé le texte susvisé »
Par conséquent, il importe peu que les parties aient poursuivi leur relation contractuelle : les sommes conservées par le bailleur à titre de dépôt de garantie ne sont susceptibles de produire intérêt qu’au cours du bail, de sa conclusion à sa tacite prolongation.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] CA PARIS, Pole 5 CH3, 04 avril 2012, n°10/13623
