Bail commercial, autorité de la chose jugée d’un protocole d’accord transactionnel, et absence de refacturation de la TEOM au locataire en l’absence de clause « claire et précise ».

Alexandre BOULICAUT
Alexandre BOULICAUT - Juriste

Aux termes d’un arrêt en date du 16 mai 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que la signature d’un protocole d’accord transactionnel, portant accord global ayant vocation à régler tous les litiges nés de l’exécution d’un bail commercial résilié par anticipation, rend irrecevable toute demande fondée sur celui-ci. Elle rappelle enfin que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ne peut être refacturée du bailleur sur le preneur, qu’en vertu d’une clause « claire et précise ».

SOURCE : Cass. civ 3ème, 16 mai 2024, n°22-19830, Inédit

A la base du contentieux soumis à la censure de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, la signature d’un protocole d’accord transactionnel portant notamment sur la résiliation anticipée d’un bail commercial, le versement d’une indemnité transactionnelle et la signature concomitante d’un nouveau bail commercial.

Postérieurement à la signature du protocole, le locataire a assigné le bailleur aux fins de voir déclarer réputée non écrite la clause d’indexation stipulée au bail initial, d’obtenir la restitution de loyers jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, et de remboursement des sommes versées au titre de la TEOM.

Le bailleur a opposé à l’argumentaire du locataire sur le bail initial, une fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée de la transaction.

S’agissant du réputé non écrit de la clause d’indexation, la Haute Cour relève que les parties s’étaient accordées pour conclure une transaction portant accord global ayant vocation à régler tous les litiges nés de l’exécution du bail initial, et que la validité de cette transaction n’était par ailleurs pas contestée.

Elle juge en conséquence, au visa de l’article 2052 ancien du Code civil[1], que l’autorité de la chose jugée attachée à la transaction, dont la nullité n’était pas demandée, rend irrecevable la demande formée par le locataire sur le fondement de la clause d’indexation.

S’agissant de la demande en remboursement de la TEOM, la Cour rappelle qu’elle ne peut être refacturée du bailleur sur le preneur, qu’en vertu d’une clause « claire et précise »[2].

Après avoir relevé que le nouveau bail ne visait, au titre des charges récupérables, expressément la TEOM, mais uniquement que « le locataire remboursera au bailleur la totalité des charges afférentes directement ou indirectement aux locaux loués et à l’immeuble pour sa quote-part de façon que le loyer soit perçu net de toutes charges », la Cour censure l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande en remboursement de la TEOM du locataire.


[1] Article 2052 du Code civil, alinéa 1er, dans sa version antérieure à la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 : « Les transactions ont, entre les parties, l’autorité de la chose jugée en dernier ressort ».

[2] En ce sens, Cass. civ 3ème, 13 juin 2012, n°11-17114, FS – PB

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