Source : 3ème civ, 29 mai 2013, n°12-17077, FS-P +B+R
Il est constant que l’acquéreur d’un bien immobilier qui conditionne son acquisition par l’obtention d’un financement bancaire, est délié de son engagement à défaut d’obtention d’un tel financement. En revanche, s’il obtient une offre de financement, la condition est levée et le vendeur peut être assigné en exécution forcée de la vente. Toutefois, lorsque l’acquéreur obtient son financement postérieurement à l’expiration du délai contractuel de réalisation de la condition suspensive, le vendeur demeure-t-il lié par son engagement ?
En l’espèce, une société vend un terrain et des bâtiments sous plusieurs conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt par l’acquéreur avant une certaine date. L’acquéreur n’étant pas parvenu a obtenir de financement dans ce délai, en a sollicité une prorogation au vendeur, lequel est resté taisant sur cette demande. 4 mois après l’expiration du délai, l’acquéreur a informé le vendeur de l’obtention d’un financement, et a sollicité la fixation d’une date pour la réitération de la vente. Le vendeur, qui considérait la promesse de vente caduque, à défaut d’obtention de financement dans les délais contractuels, a donc été assigné en exécution forcée de la vente.
Pour la Cour d’appel Dijon, la condition suspensive d’obtention de prêts contenue dans le compromis était prévue dans l’intérêt de l’acquéreur, et il n’était pas prévu de sanction ou de caducité du « compromis » au cas d’irrespect du terme fixé pour la régularisation de la vente. Les juges du fond, qui ont considéré que la vente était parfaite pour le vendeur, ont estimé que celui-ci aurait du agir en résolution de la convention afin d’y mettre fin, ou du moins, mettre l’acquéreur en demeure de s’exécuter.
La Cour de cassation n’est pas de cet avis et casse l’arrêt d’appel. Les Hauts juges ont considéré qu’à défaut pour l’acquéreur de justifier d’un financement à la date de réitération de la vente, le vendeur est délié de son engagement, à moins d’avoir consenti un report d’échéance.
Il semble toutefois, à la lecture a contrario de l’arrêt de la Cour, que le vendeur reste lié par sa promesse au-delà du délai contractuel imparti à l’acquéreur pour obtenir un financement : ce n’est qu’à la date à laquelle la régularisation de la vente par acte authentique devait être réalisée que le vendeur, à défaut d’offre de financement obtenu par l’acquéreur, semble délié de son engagement.
En conséquence, le vendeur peut donc parfaitement se prévaloir de la non obtention par l’acquéreur d’une offre de financement dans les délais contractuels, afin de se délier de son engagement, quand bien même cette condition ne serait pas stipulée en sa faveur mais uniquement à compter de la date à laquelle la régularisation de la vente par acte authentique devait être réalisée.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
