SOURCE : 3^ème civ., 19 déc. 2012, n° 11-25.414, Publié au Bulletin

Il est constant qu’à défaut de stipulation expresse, le preneur n’a l’obligation que de rembourser au bailleur les charges locatives, réglées au nom du preneur. Tout autre charge, quand bien même serait-elle répercutable automatiquement en bail d’habitation[1], ne pourra, en droit des baux commerciaux, être récupérée qu’en vertu d’une clause du bail claire et précise[2].

En l’espèce une clause du bail énumérait, au titre des charges récupérées, les dépenses relatives à l’usage de la chose, à savoir le chauffage, les ascenseurs, l’eau, l’électricité, l’entretien des parties communes, l’assurance de l’immeuble et les honoraires de gestion, en précisant que ces charges n’étaient pas limitatives. Le bailleur, se fondant sur cette clause, a assigné son preneur en règlement de loyers et charges, parmi lesquelles figurait une dépense de ravalement des façades de l’immeuble loué.

Pour les juges du fonds, les parties ont entendu faire supporter par le preneur, non seulement les charges relatives à l’usage du bien loué, mais également les charges relatives à l’entretien de la chose. Dès lors que l’énoncé des charges était expressément qualifié de non limitatif, les dépenses relatives au ravalement de façade devaient être supportées par le preneur, d’autant que celui-ci versait une provision depuis plusieurs années au bailleur, ce qui démontrait l’accord du preneur « pour assumer des charges autres que celles uniquement liées à l’usage »

Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation. Pour la haute juridiction, dès lors que les dépenses de ravalement de façade ne sont pas des charges locatives[3], leur répercussion sur le preneur n’est possible qu’en présence d’une clause expresse dans le bail.

De plus, l’absence d’une telle clause ne saurait être compensée par le versement régulier de provisions pour charges, insuffisant pour caractériser un accord du preneur pour les prendre à sa charge.

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats