SOURCE : 3ème civ, 13 novembre 2013, n°12-21165, FS – P+B
Lorsque le locataire hôtelier réalise à ses frais et sous sa responsabilité certains travaux de confort énumérés à l’article L311-2 du Code du tourisme, le bailleur, averti par LRAR, ne peut non seulement s’y opposer mais également, « pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années (…) ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux ».
La Cour de cassation a pu, dans le cadre de cette affaire, préciser les modalités de mise en application de cette disposition.
En l’espèce, il était acquis que le preneur avait rempli l’ensemble des conditions afin que les travaux qu’il avait entrepris ne soit pas l’objet d’une augmentation de loyer lors du renouvellement de son bail de 9 ans. Toutefois le preneur :
– Soutenait que lorsque le délai expirait en cours de bail, le bailleur devait attendre le renouvellement du bail suivant
pour obtenir une augmentation du loyer au titre de ces travaux. Pour le preneur, ce délai est donc un minimum ;
– Contestait que le délai de 12 ans prenne effet à compter de la réponse du bailleur à la notification, au lieu de la date d’achèvement des travaux.
Le premier moyen est rejeté par la Cour de cassation, qui précise que la période de 12 ans est un délai maximum, de sorte qu’ « au cours du bail renouvelé suivant celui pendant lequel les travaux ont été exécutés, un palier d’augmentation correspondant à l’incorporation des améliorations en résultant peut être prévu »[1]. En d’autres termes, et concrètement, le loyer du bail renouvelé est fixé comme si la durée des 12 années était expiré, mais il sera appliqué sur le montant du loyer un abattement dit « des travaux de la loi de 1964 » variant entre 10 et 40% du loyer en fonction de l’importance des travaux relevant de cette loi.
La Cour de cassation fait un accueil plus favorable au second moyen du preneur. La Cour d’appel de Paris, par une lecture stricte de l’article L311-3 et L311-4 du Code du tourisme, avait considéré que le délai de 12 ans commençait à courir à compter de la réponse du bailleur à la notification du projet d’exécution des travaux. La Cour de cassation ne partage pas cette position et précise que l’article L311-4 renvoi à la date à laquelle les travaux ont été exécutés.
L’arrêt de la Cour d’appel de Paris est donc cassé
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] A cet égard, il sera rappelé que la Cour de cassation a rendu inapplicable aux locaux hôteliers monovalants les dispositions de l’article R145-8 du code de commerce (3ème civ, 1er mars 2000, n°98-14763), de sorte qu’il importe peu de savoir lors de quel renouvellement ces travaux d’amélioration doivent être pris en compte.
