SOURCE : 3^ème civ, 21 décembre 2017, n°16-10583, FS-P+B+I

En cas de défaillance du preneur dans le respect de ses obligations, que le bailleur souhaite sanctionner par la résiliation du bail au visa d’une clause dite « résolutoire » stipulée au bail, les praticiens mandatent systématiquement un huissier de justice pour délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, même si la clause résolutoire stipule que la résiliation peut tout aussi bien être acquise au terme d’une sommation demeurée infructueuse dans le mois.

Si la Cour de cassation a rapidement sanctionné toute clause du bail ou tout commandement ne mentionnant pas le délai d’un mois imparti au débiteur pour s’exécuter[1], ou tout acte insuffisamment précis sur les manquements du locataire[2], elle admettait, au dernier état de « sa jurisprudence », qu’une sommation d’exécuter notifiée par LRAR pouvait entrainer la résiliation du bail (3^ème civ, 13 mars 2002, n°00-17391) lorsqu’elle interpellait suffisamment le preneur sur ses défaillances. En d’autres termes, dès que la notification est suffisamment claire, la Cour de cassation laisser aux juges du fond la possibilité de constater la résiliation du bail.

Cet arrêt inédit, qui n’avait donc qu’un pouvoir normatif faible, n’a toutefois, à notre connaissance, jamais été contredit par une autre décision de la Haute juridiction, sans doute au regard de la spécificité d’un tel contentieux qui se rapproche du cas d’école, les bailleurs évitant généralement de faire constater la résiliation d’un bail sans commandement d’huissier préalable.

Critiquée par la doctrine, cette « jurisprudence » n’est donc plus d’actualité, la Cour de cassation venant, par un arrêt du 21 décembre 2017 publié sur son site internet (arrêt P+B+I), censurer une Cour d’appel qui avait constaté la résiliation du bail sur la base d’une mise en demeure claire et précise, contenant le délai mensuel d’exécution. A sa lecture, la Cour d’appel de Nouméa estimait en effet que la notification avait interpelé le preneur de manière suffisante.

La Cour de cassation confirme ainsi ce que tout praticien sait : « la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail commercial ne peut résulter que d’un acte extrajudiciaire ».

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats

[1] Cf par exemple 3^ème civ, 14 décembre 1994, n°92-19219 ; 3^ème civ, 3 octobre 2007, n°06-16361.

[2] Cf par exemple 3^ème civ, 24 mai 2000, n°98-18049