SOURCE : 3ème civ, 9 juillet 2014, n° 13-22.562, FS-P+B
Aux termes de l’article L145-39 du Code de commerce :
« (…) si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement (…) »
En d’autres termes lorsque, par l’effet de la variation de la clause d’indexation stipulée au bail, le loyer évolue de plus de 25% depuis la conclusion du contrat ou de la fixation amiable (ou judiciaire) du montant du loyer en cours de bail, chacune des parties peut solliciter du juge des loyers commerciaux la fixation du loyer à la valeur locative qui pourra tout autant être plus basse ou plus élevée que le loyer issu de l’indexation.
La fixation amiable, en cours de bail, du loyer était susceptible d’engendrer une difficulté pratique pour calculer cette augmentation de 25%, le loyer convenu n’étant pas nécessairement le loyer réglé, puisque ce loyer pouvait immédiatement évoluer par l’effet de la clause d’indexation stipulée au bail.
Cette difficulté a été tranchée par la Cour de cassation.
En l’espèce, une SCI est propriétaire de locaux donnés à bail commercial à usage de bureaux. Au titre d’une décision administrative relative aux ERP, 3 places de parking ont été retirés de l’assiette du bail, ce qui a conduit les parties à revoir le montant du loyer à la baisse par avenant, soit à 8.141.844 euros, hors indexation, et 9 252 712,27 euros par l’effet de la clause d’indexation stipulée au bail.
Deux ans plus tard, le preneur sollicite la révision du loyer à la valeur locative en raison d’une variation du loyer de plus de 25% depuis la conclusion de l’avenant, sur le fondement de l’article L145-39 du Code de commerce :
« (…) si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement (…) »
Pour le bailleur, le loyer à prendre en compte est le loyer issu de l’avenant, indexation comprise, de sorte que le loyer n’a évolué que de 14%. En conséquence, le preneur ne pourrait solliciter la révision du loyer.
La Cour d’appel de Versailles partage la position du bailleur, et rejette la demande du preneur :
« (…) du fait de la diminution du nombre de parkings et par application mathématique du loyer indexé, le loyer s’est trouvé ramené à un total de 9.252.712 euros, (…) l’indice a varié sur cette période de 14,34%, de sorte que la variation ne peut excéder 25% et que la demande de révision (…) ne saurait prospérer »
Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation :
« Qu’en statuant ainsi, alors que, pour déterminer la variation d’un quart, il convient de comparer au dernier prix fixé par l’accord des parties, hors indexation, le prix du loyer tel qu’obtenu par le jeu de la clause d’échelle mobile, la cour d’appel, qui a retenu que le loyer indexé réclamé à la date de la demande de révision devait être comparé au prix du loyer calculé au 1er janvier 2007 en fonction de la variation de l’indice, a violé le texte susvisé »
La comparaison ne pouvait donc être effectuée entre le loyer indexé réclamé à la date de la demande de révision et celui calculé au 1er janvier 2007 sur le loyer convenu en fonction de la variation de l’indice.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
