Résiliation triennale du preneur et délai de préavis

Sylvain VERBRUGGHE
Sylvain VERBRUGGHE

 

Source : CA Paris, Pôle 5 CH3, 13 mars 2013, n°10/16801

 

En l’espèce, en 2009, un preneur a souhaité mettre fin au bail commercial à l’expiration de sa période triennale.

 

En effet, conformément aux dispositions de l’article L145-4 du Code de commerce : « (…) A défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délais de l’article L145-9 (…) » ce dernier disposant, dans sa version en vigueur à la date des faits (loi n°2008-776 du 4 aout 2008), que le bail « ne cesse que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance ».

 

A la lecture de ces dispositions, le preneur a délivré son congé pour le dernier jour du trimestre civil suivant la date du terme contractuel du bail, en respectant un préavis de 6 mois entre la date de délivrance du congé et le dernier jour du trimestre civil.

 

Le bailleur a assigné le preneur en nullité du congé, alléguant que l’acte aurait dû être délivré pour la date anniversaire du bail, de sorte qu’il ne respectait pas la durée de préavis de 6 mois. 

 

Le Tribunal de Grande Instance de Paris accueille favorablement ses prétentions et prononce la nullité du congé. Ce jugement est confirmé par la Cour d’appel de Paris.

 

Si cette position doit être approuvée, l’erreur du preneur pouvait être pardonnable à l’époque des faits, la loi était en effet peu claire sur la date à laquelle le congé devait être délivré dans le cas d’une résiliation triennale du bail, ce qui a nécessité une interprétation de l’article L145-9 du Code de commerce, intervenue avec la loi n°2012-387 du 22 mars 2012. L’article L145-9 du Code de commerce dispose désormais que les baux commerciaux « ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance(…) », la disposition relative au dernier jour du trimestre civil n’étant plus consacrée qu’à la résiliation du bail au cours de la tacite prolongation.

 

S’agissant de la sanction adoptée par les juges du fond à l’encontre de ce congé donné pour une date irrégulière (la nullité), celle-ci est critiquable :

 

En effet, la Cour de cassation a déjà pu se positionner sur ce point, dans une affaire relative à un bail d’habitation, aisément transposable à la matière commerciale. La Haute juridiction considère que « le congé donné pour une date prématurée n’est pas nul, mais que ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné »[1]. Le congé n’est donc entaché de nullité, il est simplement inopposable au Bailleur pour la date à laquelle il était délivré, et valable pour la prochain échéance triennale.

 

Cependant, la sécurité juridique conduira le preneur à délivrer un nouveau congé pour la prochaine échéance trimestrielle.

 

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-avocats

 



[1] 3ème civ, 16 décembre 2003, n°02-16577, Inédit

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