SOURCE : 3ème civ, 9 avril 2013, n°12-17123, Inédit
En l’espèce, un fonds de commerce d’hôtel restaurant, en ce compris le droit au bail, est cédé à deux exploitants. 2 jours avant la cession, le bailleur a mandaté un huissier afin de dresser un procès-verbal d’état des lieux.
Constatant la réalisation de travaux dans les lieux loués réalisés sans son autorisation, le bailleur a fait sommation à ses nouveaux preneur de remettre les lieux en l’état décrit au constat d’huissier dressé préalablement à la cession, sommation à laquelle les preneurs ont fait opposition.
La Cour d’appel d’Aix en Provence a fait droit à leur opposition. Les juges du fond relèvent que la description des lieux a évolué entre la date de signature du Bail et la date à laquelle a été dressé le constat d’huissier. Ils en déduisent que le procès-verbal n’est opposable aux acquéreurs du droit au bail qu’en ce qui concerne l’état d’entretien lors de la cession : Ce procès-verbal ne saurait valoir modification de l’objet ou des conditions du bail initial, de sorte que le bailleur ne pouvait reprocher au preneurs qu’une modification des lieux par rapport à l’état descriptif initial, et non au regard du constat d’huissier, quoique les nouveaux preneurs aient réalisés des travaux de redistribution des locaux sans avoir obtenu l’accord du bailleur.
L’arrêt est confirmé par la Cour de cassation :
« Mais attendu qu’ayant relevé que, même si les locataires avaient exécuté des travaux de redistribution des locaux du premier étage sans autorisation écrite des bailleurs, il ne pouvait leur être fait sommation de remettre les lieux dans un état conforme au PV de constat du 12 juin 2002, c’est à dire dans un état différent de celui mentionné au bail, la cour d’appel en a exactement déduit que le non-respect de la sommation délivrée le 29 janvier 2009 n’avait pu avoir pour effet d’entraîner l’acquisition de la clause résolutoire ».
Pour obtenir une telle remise en état des lieux, le bailleur aurait donc dû procéder à la signature d’un nouveau bail ou d’un avenant modifiant la description des lieux, avec le cédant préalablement à la cession, ou les cessionnaires du fonds de commerce, afin de pouvoir s’assurer de la conservation des travaux réalisés par le cédant.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
