Les copropriétaires de lots commerciaux situés dans une galerie commerciale établie au rez-de-chaussée d’un immeuble annexent les allées de circulation de cette galerie, prétendant y avoir été autorisés par une décision de l’assemblée générale du 28 novembre 1984.
Le syndicat des copropriétaires les assigne afin qu’ils soient déclarés occupants sans droit ni titre.
La cour d’appel fait droit à cette demande.
Le pourvoi est rejeté, la Cour de cassation considérant que, lors de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires n’avait fait que « prendre acte » d’une décision qui avait été prise par les seuls propriétaires des lots situés dans la galerie commerciale, alors que l’autorisation de privatiser des parties communes, qu’il s’agisse de parties communes générales ou spéciales, devait être donnée par l’ensemble des copropriétaires.
Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle, en premier lieu, que le fait pour l’assemblée générale de « donner acte » ou de « prendre acte » d’une décision prise par ailleurs ne constitue pas une véritable décision.
Par ailleurs, s’il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété peut prévoir que les propriétaires qui supportent seuls les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble (ce qui était le cas des allées de circulation de la galerie commerciale) prendront seuls part au vote des décisions concernant ces dépenses, ce vote restreint ne concerne toutefois que les décisions relatives aux dépenses, à l’exclusion des décisions portant sur d’autres questions.
Or, l’appropriation des parties communes, même s’il s’agit de parties communes spéciales, est une décision qui doit être prise par l’ensemble des copropriétaires et non pas par les seuls propriétaires des parties communes spéciales concernées.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
