SOURCE : Cass.com, 4 décembre 2012, n°11-26756, Inédit

Les droits et obligations du locataire-gérant sont définis dans le Code civil par analogie de ceux du preneur à bail, définis à l’article 1728 du Code civil. Le locataire gérant doit, notamment, user de la chose en bon père de famille, ce qui suppose qu’il exploite le fonds et assure la conservation de la clientèle. A défaut le locataire gérant s’expose à la résiliation du contrat et à la réparation du préjudice causé au loueur du fonds[1].

En l’espèce, un locataire gérant a fermé le restaurant objet du contrat de location gérance, avant d’ouvrir un nouveau restaurant a proximité immédiate du fonds.  Reprochant à son locataire d’avoir détourné la clientèle du fonds, le loueur l’a assigné en réparation de son préjudice, au titre de la diminution de la valeur du fonds et en condamnation des actes de concurrence déloyale.

La Cour d’appel de Paris le déboute de sa demande. Pour les juges du fonds, le loueur n’était pas l’exploitant du fonds de commerce, n’en percevait pas les bénéfices. En conséquence, le loueur ne pouvait se prévaloir d’aucun préjudice, dès lors que la clientèle n’était pas la sienne, mais celle développée par son locataire gérant. Les juges du fond considéraient ainsi que le loueur ne pouvaient reprocher au locataire que le détournement de la clientèle initialement présentée, et non la clientèle développée par le locataire gérant.

La Cour de cassation n’est pas de cet avis et casse l’arrêt d’appel : Le locataire gérant avait l’obligation de veiller à la conservation de la clientèle du fonds loueur sans pouvoir se l’approprier. En d’autres termes, la clientèle développée par le locataire gérant appartient au loueur : le locataire ne peut s’approprier cette clientèle sans commettre d’actes de concurrence déloyale.

Il appartiendra donc à la Cour de renvoi de déterminer le préjudice subi par le loueur par l’acte de concurrence déloyale du locataire-gérant, outre l’indemnisation du préjudice résultant de la diminution de la valeur du fonds.

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats

[1] Cass. com., 15-05-1990, n° 88-13.401, M. Lionel Da Silva et autres c/ M. Madonna, inédit au bulletin ;