L’exonération s’inscrit dans le cadre des mesures destinées à provoquer un « choc d’offres » avec une volonté, à tout le moins affirmée de fournir un cadre fiscal pérenne, cohérent et incitatif.
Il s’agit toutefois de deux dispositifs temporaires
I – Donation de terrains à bâtir
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Période concernée : 1er janvier au 31 décembre 2015 Texte : article 790 H du CGI
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I – 1. Donation entrant dans le champ d’application
Il s’agit :
des terrains définis en matière de TVA immobilière par l’article 257 I-2, 1°[1].
faisant l’objet d’une donation entre vifs, ce qui exclu les successions et legs ;
faites en pleine propriété, ce qui exclut la réserve d’usufruit ;
constatée par un acte authentique signé au plus tard le 31 décembre 2015.
I – 2. Conditions d’application
Le donataire doit s’engager à réaliser et à achever des locaux neufs destinés à l’habitation dans un délai de 4 ans de la donation[2].
I – 3. Montant de l’exonération
Elle dépend de la lignée successorale. Son plafond est de :
100.000 € pour les donations consenties à un descendant ou un ascendant en ligne directe, au conjoint ou au partenaire du pacs ;
45.000 € si la donation est consentie à un frère ou à une sœur ;
35.000 € lorsque la donation est consentie à tiers.
I – 4. Remise en cause de l’exonération
Dans sa grande mansuétude, le législateur a également modifié l’article 1840 G ter en y insérant un III ainsi rédigé :
« En cas de non-respect des conditions ouvrant droit aux exonérations prévues aux articles 790 H et 790 I, le donataire ou ses ayants cause acquittent un droit complémentaire égal à 15 % du montant déterminé au I du présent article, hors intérêts de retard.
« Le présent III n’est pas applicable en cas de licenciement, d’invalidité correspondant aux 2° et 3° de l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de décès du donataire ou de l’une des personnes soumises à imposition commune avec lui ou lorsque le donataire ne respecte pas les conditions mentionnées au premier alinéa du présent III en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté. »
II – Donation de logements neuf
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Période concernée : 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016 Texte : article 790 I du CGI
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II – 1. Champ d’application
Il s’agit :
Des immeubles pour lesquels un permis de construire a été obtenu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 ;
faisant l’objet d’une donation entre vifs, ce qui exclut les successions et legs ;
faite en pleine propriété, ce qui exclut la réserve d’usufruit ;
constatée par un acte authentique signé :
au plus tard 3 ans à compter de l’obtention du permis de construire ;
et dans tous les cas au plus tard le 31 décembre 2009 (pour un permis au 31 décembre 2016).
II – 2. Conditions d’application
La donation doit contenir deux déclarations :
– attestation d’achèvement et de conformité des travaux au regard de l’article L462-1 du Code de l’urbanisme ;
– attestation selon laquelle l’immeuble n’a jamais été occupé, utilisé ou loué (normal, il s’agit d’un logement neuf) ;
II – 3. Montant de l’exonération
Elle dépend de la lignée successorale. Son plafond est de :
100.000 € pour les donations consenties à un descendant ou un ascendant en ligne directe, au conjoint ou au partenaire du pacs ;
45.000 € si la donation est consentie à un frère ou à une sœur ;
35.000 € lorsque la donation est consentie à un tiers.
II – 4. Remise en cause de l’exonération
Cf paragraphe I – 4.
III – Cumul des donations de terrains/logements avec des donations antérieures
Le rappel des donations antérieures depuis moins de 15 ans n’est pas applicable à ce dispositif temporaire exceptionnel
Cette limite ne concerne que le montant exonéré. Au-delà, le montant vient s’imputer sur la valeur taxable des donations antérieures de oins de 15 ans.
Eric DELFLY
Vivaldi-Avocats
[1] Article 257 CGI : « I.-Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent.
(…)
2. Sont considérés :
1° Comme terrains à bâtir, les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme ; »
[2] Restera à apprécier ce qui constitue l’achèvement de l’ouvrage : le procès verbal de livraison ou la délivrance du certificat de conformité.
