SOURCE : 3ème civ, 1er juillet 2015, n°14-13056, FS – P+B
Les articles L145-37 et L145-38 du Code de commerce organisent, pour le bailleur comme pour le preneur, un système d’évolution triennale des loyers commerciaux. Ce droit à révision ne nait toutefois que par l’effet d’une demande formalisée, en l’absence de laquelle aucune action en révision n’est recevable[1] ni d’augmentation du loyer sollicitée et obtenue.
Pour la Haute juridiction, dans l’arrêt commenté, cette solution doit recevoir application y compris dans le cadre de la fixation du loyer de renouvellement.
En l’espèce, un loyer de renouvellement est fixé à la valeur locative huit années après la prise d’effet du bail renouvelé.
La Cour d’appel de Bastia estime que ce loyer doit en outre être révisé à chaque échéance triennale écoulée puisque le Bailleur pouvait se prévaloir de la révision triennale légale pendant la procédure de fixation du loyer. Elle fixe donc, en quelque sorte, un loyer à palier, rétroactivement.
Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation qui, rappelant le principe sus-énoncé, relève qu’aucune demande de révision triennale du loyer n’avait été formée dans les formes et conditions légales.
En d’autres termes, même en présence d’une procédure de renouvellement, pour qu’aucune révision légale ne lui échappe, le bailleur dont le bail ne contient aucune clause d’échelle mobile valable, doit procéder aux demandes de révisions qui s’imposent.
Une telle décision ne sera toutefois pas sans poser de difficulté dès lors que la demande de révision doit préciser, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert[2], les juridictions interprétant cette obligation strictement[3]. Or le loyer de renouvellement n’est pas connu, puisqu’il est en cours de fixation !
Cette difficulté sera résolue à l’instar de celle relative aux indices de variation[4] : le Bailleur proposera ainsi une révision du loyer à un montant très élevé, pour le réduire après fixation du loyer de renouvellement, dans le cadre de la procédure en fixation du loyer révisé qui devra intervenir dans le délai de prescription biennal…
Les procédures de révisions et de renouvellement pourraient ainsi se chevaucher, pour ajouter encore à la complexité.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] 3ème civ, 29 avril 1988, n°96-14121
[2] Article R145-20 du Code de commerce
[3] 3ème civ, 17 décembre 1986, n°85-14066
[4] L’indice de référence plafonnant la révision, qui est l’indice du trimestre de la demande, n’étant pas connu à la date de révision
