Aux termes de son arrêt du 12 octobre 2023, la Cour de cassation juge que la tolérance du bailleur à la pose par son locataire d’un conduit d’extraction des vapeurs et fumées pour les besoins de son activité de restauration, constitue une véritable acceptation claire et non équivoque du bailleur, conformément à la destination contractuelle du bail et à son obligation fondamentale de délivrance.
SOURCE : Cass. civ 3ème, 12 octobre 2023, n°22-16175, Inédit
Aux termes d’un arrêt rendu le 12 octobre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur l’obligation de délivrance du bailleur au regard de la destination contractuelle du bail.
Parmi les faits pertinents, un fonds de commerce à usage de « restaurant – salon de thé » exploité au rez-de-chaussée d’un immeuble A par une société, qui exploitait déjà un autre fonds de commerce à usage de « débit de boissons, restaurant » dans un immeuble contigu B, appartenant à un autre propriétaire.
Plusieurs cessions de fonds de commerce sont intervenues, jusqu’à la réunion des locaux.
Le propriétaire de l’immeuble A, a assigné le propriétaire de l’immeuble B et le locataire en suppression d’un conduit d’extraction des fumées qui sortait de la cuisine du restaurant installé dans l’immeuble B, mais cheminait jusqu’en toiture le long de la façade de la cour de l’immeuble A.
Le propriétaire requérant débouté de sa demande de dépose du conduit d’extraction des fumées, se pourvoit en cassation. Son argumentation reposait sur deux points :
- D’une part, l’obligation de délivrance du bailleur des locaux ayant une destination contractuelle de restauration qui ne s’étend pas à la réalisation par le locataire, sans accord préalable et explicite du bailleur, sur la façade de l’immeuble lui appartenant, d’un conduit d’extraction de vapeurs et fumées liées à l’exercice de l’activité de restauration ;
- D’autre part, l’autorisation préalable délivrée par le bailleur à l’effet de laisser poser, sur le mur de sa propriété, un conduit d’extraction de vapeurs et fumées liées à l’exercice de l’activité de restauration de son locataire, qui nécessitait à tout le moins d’être claire et dépourvue d’équivoque
La Cour de cassation balaie d’un revers de manche l’argumentation du bailleur, et juge qu’en donnant son accord au changement de destination des locaux exploités dans l’immeuble A et ayant consenti un bail à usage de « restaurant – salon de thé », tout en acceptant des travaux de réunion des locaux mitoyens au profit du locataire, le bailleur était tenu dès l’origine du bail de délivrer à son locataire un local conforme à la destination contractuelle de restaurant, ce qui supposait l’installation d’un conduit d’extraction de fumées et de vapeurs.
D’autre part, la Cour relève que le conduit existait depuis de nombreuses années et que son cheminement, en façade de l’immeuble A, qui ne pouvait passer inaperçu , n’avait pas été contesté, ce qui caractérisait selon la Cour une volonté claire et non équivoque du bailleur d’autoriser la présence du conduit d’extraction des fumées et vapeurs sur la façade de la cour de son immeuble.
