Responsabilité du notaire : obligation de vérifier la situation de l’acquéreur (Cass. 1re civ., 21 janv. 2026)
La Cour de cassation a, dans un arrêt en date du 21 janvier 2026, rappelé que les notaires, lors d'une vente immobilière, ont une obligation de vérifier les déclarations de l'acheteur sur sa capacité de souscrire un emprunt et d'acquérir un bien immobilier, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives.
Transaction immobilière
Le bon de visite qui ne saurait tenir lieu de mandat et n’ouvre par conséquent pas droit à commission, peut constituer uniquement un document probatoire Source : Cass.3ème Civ., 27 novembre 2025, n°23-18.011 En l’occurrence un particulier avait donné a donné mandat à un agent immobilier de rechercher un hôtel de quinze chambres ou plus pour un prix maximal de 12 500 000 euros.Faisant valoir que l'immeuble qu’il avait présenté à son mandant, avait été acquis par l'entremise d'un autre agent immobilier, le 15 mai 2018, par une société dont il était associé, l'agent immobilier l'avait assigné en dommages-intérêts.Ses demandes avaient…
Cessation de garantie d’un agent immobilier : le délai de trois mois ne court qu’à compter de la notification individuelle du garant aux créanciers inscrits dans les registres
Il résulte de l'article 45 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le garant doit notifier individuellement la cessation de la garantie accordée à l'agent immobilier aux créanciers dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire ou le registre des mandats prévus aux articles 51 et 65 du décret, ceux-ci disposant alors d'un délai de trois mois pour produire leur créance. A défaut d'une telle notification, à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d'un avis de cessation de la garantie dans un quotidien, et l'article 45 du décret ne distinguant pas selon que…
Responsabilité de l’acquéreur dans l’échec d’une vente immobilière conditionnée à l’obtention d’un permis
Cass. 3e civ., 20 mars 2025, n° 23-13.335, n° 160 F-D Une vente soumise à condition suspensive : le contexteEn novembre 2010, une SCI a conclu avec un acquéreur une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier, sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de démolir et de construire, purge de tout recours, avant une date limite. L’acquéreur devait déposer sa demande de permis au plus tard le 31 mars 2011. Il l’a fait in extremis, le 30 mars, mais le dossier a été jugé incomplet par l’administration. À la suite d’une modification du plan local d’urbanisme (PLU)…
Responsabilité et réparation du préjudice
Le juge qui constate l’existence d’une perte de chance doit statuer sur celle-ci, même si les parties de l’ont pas invoquée et après les avoir invitées à faire valoir leurs observations sur ce point. Cass. Ass.pl., 27 juin 2025, n°22-21.812 et n°22-21.146 I- En l’occurrence, un notaire avait réalisé la vente d’un ensemble immobilier en vue de la réalisation de bureaux destinés à la location.En l'absence d'exécution des travaux d'aménagement du lotissement et d'obtention par le vendeur d'une autorisation de procéder à la vente des lots avant cette exécution, l'acquéreur, qui n'avait pu obtenir de permis de construire à l'issue…
Le caractère certain du préjudice lié à une erreur de diagnostic dans le cadre d’une vente immobilière
La lourde responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur dans l’établissement du diagnostic
Garantie des vices cachés : présomption irréfragable de la connaissance du vice du vendeur professionnel
Cet arrêt porte certes sur la vente d’engin agricole mais rappelle la nécessité de démontrer que le vendeur professionnel, même d’un bien immobilier, se livre de manière habituelle à la vente de biens, objet du vice, afin de pouvoir invoquer la présomption irréfragable de la connaissance du vice par le vendeur professionnel
L’aggravation d’un vice apparent peut caractériser un vice caché : les vendeurs condamnés à indemniser leurs acquéreurs.
Les vendeurs d’un immeuble usage d’habitation doivent faire l’objet de vigilance en présence de vices apparents affectant l’immeuble vendu.
Le respect de l’obligation de délivrance conforme du vendeur d’un terrain vendu comme étant constructible s’apprécie à la date du transfert de propriété.
L’acquéreur ne peut se prévaloir d’une modification du PLU intervenue antérieurement à la régularisation de l’acte authentique mais publiée postérieurement et donc non applicable au jour de la vente pour faire valoir le manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme du bien vendu.
Acte de vente d’un bien immobilier avec un permis de construire : la caducité du permis de construire prononcée par jugement rendu postérieurement à la vente ne caractérise pas le défaut de délivrance conforme du bien.
Par arrêt en date du 16 mars 2023, la Cour de cassation a rappelé que la conformité du bien vendu et livré aux spécifications contractuelles s'apprécie au moment de la délivrance du bien, soit pour un terrain, lors de la remise des titres de propriété.
Présence de déchets en sous-sol et vices cachés
La garantie des vices cachés ne se limite pas au cas où l’acheteur n’aurait pas acquis la chose s’il avait connu le vice mais joue aussi lorsqu’il n’en aurait donné qu’un moindre prix.
Le mandataire immobilier a droit à commission si la vente porte sur l’opération réalisée
Lorsque l'opération pour laquelle le mandat a été donné n'a pas été conclue et que la promesse qui a finalement abouti à la vente porte sur une opération différente, l'agent immobilier ne peut se fonder sur le mandat pour réclamer sa commission.