Lorsque le compromis comprend une condition suspensive d’obtention de prêt avec un montant maximal, la condition est réputée levée lorsque l’acquéreur obtient finalement un prêt d’un montant légèrement inférieur ?

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 14 décembre 2022, 21-24.539, Publié au bulletin

I –

Des particuliers concluent une promesse de vente d’un appartement contenant une condition suspensive d’obention d’un prêt d’un montant maximum de 414 000 €.

Les acquéreurs ont notifié au vendeur leur renonciation à cette acquisition.

Le vendeur assigne les acquéreurs en paiement, considérant que les acquéreurs devaient accepter toute offre de prêt d’un montant de 414 000 euros ou inférieur.

En l’occurrence, les acquéreurs avaient reçu une offre de prêt d’un montant légèrement inférieur.

II –

En cause d’appel, le vendeur est débouté de sa demande.

Il forme donc un pourvoi en cassation.

III –

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, au motif :

« La cour d’appel a relevé que les acquéreurs avaient fait une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, pour le montant maximal de 414 000 euros, qui leur avait été refusé par la banque qui n’avait consenti à leur accorder qu’un prêt de 407 000 euros.

Elle a retenu à bon droit que l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt n’était pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur.

Elle en a exactement déduit que, la défaillance de la condition n’étant pas imputable aux acquéreurs, la promesse était devenue caduque ».

IV –

La Cour a donc jugé que la défaillance de la condition n’étant pas imputable aux acquéreurs qui étaient en droit de renoncer à l’achat, la promesse est devenue caduque, le vendeur a été condamné à restituer l’indemnité d’immobilisation, et l’agence immobilière n’a pas pu toucher sa commission, l’opération n’étant pas conclue.

La Cour de cassation avait pourtant récemment jugé qu’un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles (Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, no 20-11.224, n° 55 F-P)

Mais dans l’affaire de 2021, les acheteurs ont accepté le montant moindre. Les deux décisions ne sont pas contradictoires.

Il faut en déduire que le choix appartient aux acquéreurs. L’interprétation des juges leur est favorable.

• Si l’acquéreur obtient un prêt inférieur au montant maximal indiqué dans la promesse il peut :

• Accepter de poursuivre la vente au moyen de ce prêt et la condition est alors réputée levée

• Refuser de poursuivre la vente et la condition est alors réputée défaillie sans faute de l’acquéreur

En pratique, cela conduira à rédiger le compromis de vente avec rigueur en prévoyant non plus un montant maximal de prêt mais une fourchette de prix pour le montant de l’emprunt.