Expertise : Additionner les résultats de plusieurs méthodes d’évaluation pour déterminer la valeur locative… pourquoi pas… Mais attention au chevauchement des méthodes !
Les doubles valorisations constituent une erreur grossière invalidant le rapport d’expertise.
Bail commercial – Démembrement de propriété, indemnité d’éviction
Rappel nécessaire de la 3ème Chambre Civile : en cas de démembrement d’un bien, seul l’usufruitier a la qualité de bailleur. Il est donc naturellement débiteur de l’indemnité d’éviction[1].
Covid 19, Contrats commerciaux, force majeure, imprévision, ordonnance du 25 mars 2020 et ses décrets d’application
Dans une France partagée ,comme son gouvernement ,entre le maintien d’une activité économique et le confinement, l’économie se congestionne .Elle sera sans nul doute en soins intensifs en mai lorsque seront connues les modalités de sortie progressive de l’urgence médicale .Ce contexte inédit « de mémoire d’homme » alimente les réflexions sur le recours à la force majeure ou à l’imprévision avec en toile de fonds les ordonnances à venir sur les mesure exceptionnelles destinées au secteur de l’immobilier
Covid 19 : traitement fiscal de l’abandon de loyers
Les abandons de loyers sont toujours délicats à traiter dans la mesure où ils ne sont généralement déductibles pour les besoins de la détermination de leur résultat imposable qu’à la condition de constituer un acte de gestion normale pour ceux qui les consentent, de sorte que les aides et abandons de créances non motivées pour des raisons commerciales ne sont pas déductibles (aides de nature financière). La seconde loi de finance rectificative pour 2020 aborde cette difficulté.
COVID 19 et le paiement du loyer du bail commercial
Le gouvernement a été habilité à légiférer par ordonnance sur le report ou l’étalement des loyers des microentreprises. D’autres pistes de réflexion devront être recherchées par les structures n’en remplissant pas les critères.
Plafonnement du déplafonnement, constitutionnalité ? Acte II
Le Conseil Constitutionnel, saisi par la Cour de cassation, aura désormais à se prononcer sur la constitutionnalité du lissage du déplafonnement pour les baux conclus sous la loi ancienne mais renouvelés à l’aune du dispositif PINEL
L’article L112-1 du CMF s’applique bien à la première indexation.
La Cour d’appel de SAINT DENIS DE LA REUNION tente une nouvelle analyse de ces dispositions d’ordre public. Peine perdue.
Redressement judiciaire et non paiement des loyers postérieurs : la résiliation du bail ne nécessite pas de commandement préalable.
En redressement judiciaire, comme en liquidation, la résiliation du bail est constatée à l’issue du délai de trois mois sans nécessité d’un commandement préalable visant la clause résolutoire.
Rappel de la doctrine prétorienne : Seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite
Censure d’une décision réputant non écrite la clause d’indexation en son entier, rendue avant l’arrêt de principe du 29 novembre 2018.
Vente de l’immeuble donné à bail : l’acte de vente ne peut interdire au preneur de rechercher la responsabilité du vendeur.
La Cour de cassation rappelle que si le vendeur peut contractuellement transférer sur l’acquéreur les risques liés aux manquements à ses obligations avant la vente, la convention est inopposable au preneur.
Convention d’occupation précaire régulière : illustration jurisprudentielle
Le projet de réhabilitation du centre-ville et de destruction corrélative de l’immeuble loué relève des circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, justifiant la qualification de convention d'occupation précaire, et le reste même en cas d’évolution du projet.
Immatriculation obligatoire pour le preneur à bail commercial de terrain nu – construit.
Même s’il a édifié des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal avec l’autorisation du bailleur, le preneur ne pourra prétendre à la propriété commerciale que s’il réunit les autres conditions d’application du statut