Source : Cass. 3e civ. 9 juillet 2014 n° 13-19.061 (n° 958 FS-PB), Sté Immoplus c/ L.
Par acte sous seing privé du 2 janvier 2009, M. et Mme L. ont vendu à M. et Mme L., par l’intermédiaire de l’agence Immoplus, une maison à usage d’habitation sous condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts.
Les acquéreurs potentiels n’ayant pas obtenu leurs prêts, ceux ci ont assigné les époux L. et l’agence Immoplus en caducité du contrat et restitution du montant du dépôt de garantie.
L’agence immobilière a quant à elle sollicité l’application d’une clause pénale insérée à la promesse de vente suivant laquelle dans le cas où la régularisation de l’acte de vente ne pourrait intervenir par la faute de l’une ou l’autre des parties, une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération lui resterait due.
La Cour d’appel rejettera l’une et l’autre demande.
D’une part, la Cour ne fera pas droit à la demande des acquéreurs tendant à la restitution du montant de dépôt de garantie considérant que ces derniers n’ayant pas déposé de demandes de crédit conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, il résultait des dispositions de l’article 1178 du Code civil que la condition suspensive d’obtention du prêt était réputée réalisée par la faute des acquéreurs de sorte que le dépôt de garantie restait acquis au vendeur.
D’autre part, la Cour rejettera la demande de l’agence immobilière considérant que celle-ci ne rapportait pas la preuve de la mauvaise foi des acquéreurs.
Saisie sur pourvoi de l’agence immobilière, la Cour de cassation a, par substitution de motif, confirmé cet arrêt considérant, en strict application des dispositions de l’article 6-1 de la LOI HOGUET du 2 janvier 1970 lesquelles sont d’ordre public :
«Mais attendu qu’il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue ; que la société Immoplus ne peut, dès lors, prétendre, sous couvert de l’application d’une clause pénale, au paiement d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération ; que par ce motif de pur droit substitué à ceux critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié ».
En conséquence, lorsque la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie en vertu de l’article 1178 du Code civil parce que l’acquéreur en a empêché la réalisation par son comportement, l’agent immobilier n’a droit ni à sa commission, l’opération ne s’étant pas effectivement réalisée, ni à une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération et ce même en présence d’une clause pénale insérée dans la promesse de vente.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
