Source : Cass. 3e civ. 11 mars 2015 n° 14-10.447 (n° 290 FS-PB), W. c/ Sté Valgenio.

Une société F., propriétaire d’un logement donné à bail a délivré un congé avec offre de vente au preneur.

La locataire n’ayant pas donné suite à cette offre, la société a vendu la totalité de l’immeuble à un tiers, la société V.

Soutenant que son droit de préemption subsidiaire n’aurait pas été respecté, la locataire a assigné les parties à l’acte de vente en annulation de celle-ci.

Débouté de cette demande en cause d’appel, la demanderesse soutient, à l’appui de son pourvoi en cassation deux moyens suivant lesquels :

dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

En l’espèce, son lot aurait été revendu à des conditions nettement plus avantageuses par la société F. à la société V. à l’occasion d’une vente en bloc de l’immeuble en entier dès lors que le prix au mètre carré était inférieur d’un tiers à celui qui lui avait été proposé à l’origine dans le congé ; qu’en retenant qu’elle ne rapportait pas la preuve que la vente de l’immeuble serait intervenue en fraude de ses droits, ni que son lot lui aurait été proposé à un prix excessif qui l’aurait dissuadé d’acquérir et que la loi du 31 décembre 1975 ne lui ouvrait droit à aucune préemption dans l’hypothèse où l’immeuble est vendu en son entier, au lieu de rechercher, comme elle y était invitée, si la vente n’était pas intervenue à des conditions de prix plus avantageuses que celle qui lui avait été proposée à l’origine, la cour d’appel aurait privé sa décision de base légale au regard de l’article 15- II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989,

dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ; qu’il s’ensuit que le preneur bénéficie d’un droit de préemption subsidiaire sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que le bailleur revend l’immeuble dans son entier ou bien seulement le lot donné à bail ; qu’en retenant, pour écarter le moyen que Mme X… tire du droit de préemption subsidiaire que lui ouvre l’article 15- II, alinéa 4, de la loi du 6 juillet 1989, que toute comparaison de prix serait exclue du seul fait que la société F. n’a pas seulement vendu l’appartement occupé par Mme X… mais encore l’immeuble dans son entier, la cour d’appel aurait violé la disposition précitée.

La Troisième Chambre civile de la Cour de cassation, par cet arrêt du 11 mars 2015, rejette le pourvoi considérant :

« Mais attendu qu’ayant exactement retenu que la vente de la totalité de l’immeuble ne donnait pas droit à l’exercice d’un droit de préemption au profit du locataire et ayant constaté que la vente du 17 mars 2004 portait sur l’immeuble en son entier, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que Mme X… n’était pas fondée à revendiquer le bénéfice d’un droit de préemption subsidiaire et que le congé du 26 décembre 2003 était valable ».

La vente d’un appartement n’ayant pas le même objet que celle de l’immeuble quil’abrite, le locataire ne pouvait se prévaloir du droit de préemption subsidiaire prévu aux dispositions de l’article 15-II de la Loi du 6 juillet 1989 lequel ne vise que la vente à prix plus avantageux du même bien que celui ayant fait l’objet de l’offre de vente originelle.

Il en résulte que la vente de la totalité de l’immeuble ne donne pas droit à l’exercice d’un droit de préemption au profit du locataire, lequel n’est donc pas fondé à revendiquer le bénéfice du droit de préemption subsidiaire.

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats