Source : Cass., 3ème civ., 25 mars 2015 – n°14-11.043 – JurisData : 2015-006436
Pour rappel, il résulte des dispositions de l’article 40 de la Loi du 6 juillet 1989 que l’article 14 de ladite loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et ce, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
L’article 14 de loi du 6 juillet 1989 dispose quant à lui, s’agissant du décès du locataire :
« Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ».
En l’espèce, M. et Mme X.., titulaires d’un bail consenti par la société d’HLM La Lutèce et portant sur un logement composé de quatre pièces, sont décédés.
La société d’HLM France habitation, venant aux droits de la société d’HLM La Lutèce, a refusé de transférer le bail à leur fils et l’a assigné en constatation de la résiliation du bail et en expulsion.
Les deux autres enfants de M. et Mme X…, ainsi que la mère de Mme X…, sont intervenus à l’instance.
Les trois frères et soeur ont sollicité le transfert du bail à leurs trois noms.
La Cour d’appel de PARIS faisant droit à la demande de transfert de bail présentée par les enfants, cet arrêt est attaqué par le bailleur lequel invoque, au soutien de son pourvoi :
qu’en cas de décès du locataire d’un logement appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré, le bail n’est transféré à ses descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès qu’à condition que le logement soit adapté à la taille du ménage,
que ne constituent pas un ménage les enfants du locataire qui occupent ensemble un tel logement,
qu’en faisant néanmoins droit à la demande de transfert du bail, formulée conjointement par les trois enfants du locataire décédé d’un logement appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré, au prétexte que « le ménage devant s’entendre dans son acception de cellule économique et familiale et qu’aucun texte ne s’opposait au transfert d’un tel bail à des frères et soeurs vivant ensemble », la cour d’appel a violé les articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
La Troisième Chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoir considérant :
« Mais attendu qu’ayant énoncé qu’en application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi du 25 mars 2009, l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au transfert du bail en cas de décès du locataire est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution du logement concerné et que le logement soit adapté à la taille du ménage et exactement retenu qu’aucun texte ne faisait obstacle à ce que le bail puisse faire l’objet d’un transfert commun aux trois frères et soeur qui vivaient ensemble dans les lieux depuis de nombreuses années et que le ménage devait être entendu dans son acception de cellule économique et familiale, la cour d’appel, qui a relevé que le logement de quatre pièces était adapté à la taille d’un ménage d’au moins trois personnes et que les ressources des demandeurs ne dépassaient pas le plafond fixé pour l’attribution d’un logement HLM, en a exactement déduit que la demande de transfert de bail formée conjointement par MM. et Mme Abdelkader, Souméa et Mohamed X… devait être accueillie ».
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
